Оценим, что имеем

Порядок оценки имущества предприятия

Организации различаются политикой целей и задач. Кому-то в настоящий момент требуется повышение уровня инвестиционной привлекательности, а кто-то видит цель в увеличении вложений в инновации и развитие производства. Но, так или иначе, законная оптимизация затрат на налогообложение позволяет сохранить баланс между активами и пассивами в динамичной внутренней и внешней среде. Оценка имущества предприятия относится к наиболее важным инструментам управления и оптимизации налогов.

Что к чему

Оценка имущества предприятия справедливо считается эффективным способом управления активами организации. Она помогает в разрешении множества задач:

Выбор наилучших вариантов действий в политике регулирования активами.
Достижение устойчивости актуальной на настоящий момент деятельности.
Повышение инвестиционной привлекательности.

Способность оценить имущество предприятия, изучив его основные показатели, при верном использовании приводит к повышению конкурентоспособности организации.

Большое значение оценка имущества предприятия имеет для будущего клиента и работника предприятия, она позволяет установить наиболее подходящую величину цены продажи, обмена или иного способа оценки объекта сделки.

Немаловажную роль оценка имущества предприятия играет и для кредитора, ведь именно она может стать основанием для принятия рационального решения о предоставлении кредита организации, дает корректное представление о том, каков капитал компании и какое движимое и недвижимое имущество числится на балансе.

Кроме того, ОИП помогает арендаторам определить приемлемую арендную стоимость, учитывая рыночную оплату объектов сдачи.

Для оценки имущества предприятия существует несколько подходов, которые отличаются друг от друга присущими только им методами.

Выделяют следующие основные методы оценки имущества организации:

Доходный порядок оценки имущества.
Рыночный (сравнительный).
Затратный (имущественный).

Доходный подход

В основе первого подхода лежит принцип ожидания. Цена товара может быть определена как способность товара приносить финансовую пользу в дальнейшем. Этот подход работает на основании двух методов:

Капитализация прибыли.
Дисконтирование денежных потоков.

Первый метод основывается на базовом расчете прибыли и идеально подходит для ситуаций, когда темпы роста доходов будут постоянно увеличиваться на одну и ту же сумму в течение длительного временного промежутка.

Формула прибыли рассчитывается следующим образом:

Оценочная стоимость = Величина доходов / Ставка капитализации.

Этот метод будет полезен для определения размеров дохода, необходимого предприятию, а также для расчета ставки капитализации.

Метод будет неэффективен в следующих случаях:

Темпы роста прибыли нестабильны.
Предмет недвижимости находится в ненадлежащем состоянии (не завершен процесс создания объекта, или он требует срочной реконструкции).
Отсутствует необходимая информация об объекте, которая нужна для расчета прибыли и ставки.

Второй метод основывается на приведении величины потоков дохода за различные временные промежутки к стоимости товара на данный момент. Иначе говоря, сумма прибыли сейчас должна быть больше, чем сумма доходов ранее. Для этого есть несколько причин:

Риски падения стоимости.
Уменьшение покупательской пользы за счет инвестиций.
Выгода от суммы на депозите в банке.

Рассчитывается дисконтирование следующим образом:

Коэффициент дисконтирования (= 1) / (1+ ставка дисконтирования) в степени номера периода дисконтирования.

Рыночный (сравнительный) подход

Второй подход основывается на данных о недавних сделках с похожими объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогичной. Иными словами, оцениваемая организация или объект имеет ту же самую стоимость, что и товары со схожими или полностью идентичными характеристиками. Функции предприятия должны осуществляться в тех же условиях, что и функции сравнительного объекта.

Второй подход основывается на данных о недавних сделках с похожими объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогичной.

Подход включает в себя следующие методы:

Метод сделки.
Метод отраслевых коэффициентов.
Затратный (имущественный) метод.
Метод накопления активов.
Метод чистых активов.
Метод стоимости замещения.

Перед началом работы с методами необходимо иметь всю информацию о состоянии организаций, с которыми будет проведено сравнение, и состоянии оцениваемого предприятия. Основными считаются метод сделки и метод отраслевых коэффициентов.

Метод сделок представляет собой анализ стоимости приобретения пакетов акций, которые сопоставляются организацией, или анализ цены приобретения предприятия в целом.

Почем пакетик

Например, организация за последний год получила прибыль в размере 120 миллионов рублей. В ближайшее время было куплено другое предприятия, цена которого составляла 800 миллионов рублей, однако прибыль этого предприятия составила 150 миллионов. Мультипликатор организации вычисляется следующим образом:

800 / 150 = 5,3 (млн рублей)

Далее определяется стоимость оцениваемого предприятия:

150 х 120 = 18000 (млн рублей)

Второй из указанных методов основывается на задействовании определенных соотношений между ценой товара и финансовыми показателями, которые были рассчитаны по специальным формулам.

Отраслевые коэффициенты обычно определяют, основываясь на долговременных постоянных наблюдениях за ценами покупок и продаж организаций. Этот метод практически не распространен в России, так как необходимая информация зачастую просто отсутствует. В российской практике чаще всего используют методы сделок и аналога.

Затратный (имущественный) подход

Этот подход рассчитывает стоимость предприятия со стороны понесенных убытков за время существования предприятия. Подход включает в себя семь методов:

Метод накопления активов (рассчитывается стоимость бизнеса без учета задолженностей организации).
Метод чистых активов (область применения обычно ограничивается приватизацией либо налогообложением организации).
Метод стоимости замещения (оцениваются только материальные активы предприятия).
Метод восстановительной стоимости (рассчитываются все затраты, которые будут необходимы для воссоздания аналогичного предприятия).
Метод расчета ликвидационной стоимости предприятия (определяется разница между доходами от ликвидации организации и расходами на нее).
Метод расчета стоимости компании с ликвидируемым бизнесом (оценка предприятия с ликвидирующимися активами).
Метод отраслевых коэффициентов (расчет ориентировочной стоимости предприятия по специальным формулам, выведенным на основе отраслевой статистики).

Такой подход наиболее часто оказывается полезен для начала нового строительства, оценки эффективности купли и продажи недвижимости, страхования и многих подобных целей.

В первую очередь при таком подходе оценивают сумму затрат воспроизводства или замещения, затем из полученной суммы вычитают величину износа (физического, функционального, экономического). В последнюю очередь учитывают стоимость земельного участка и сооружений.

Однако этот подход также имеет свои недостатки.

Во-первых, устаревшие предметы недвижимости крайне редко подвергаются воспроизводству (замещению). Во-вторых, объекты закреплены за земельным участком, поэтому разделить их не представляется возможным.

Оценка имущества предприятия может оказаться ключевым инструментом при необходимости получить крупный инвестиционный кредит. Пользуйтесь им с умом, и результат не заставит себя ждать.