Заработок на долгах

Как компания зарабатывает миллионы на торгах по банкротству

25.04.2023

В далёком 2015 году Евгений Гудков впервые услышал про торги по банкротству – на одном из семинаров по выкупу кредитных долгов. Его заинтересовала эта тема, и он подумал, что так можно получать пассивный доход, выкупая дебиторскую задолженность и взыскивая ее через ФССП. Спустя некоторое время он с партнёром организовал компанию «Центр электронных торгов».

Начало пути

Первый долг, в 130 тысяч рублей, Евгений купил за 1250 рублей – ради опыта участия в торгах, но взыскивать его не стал. Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50 %, они соглашались – и все были в выигрыше. И уже через пару месяцев стал получать первую прибыль.

Евгений Гудков: «Я самостоятельно изучал законодательство и то, как устроены торги. Отношение к людям, которые проводят так называемые курсы, у меня своеобразное. Тем более сейчас, когда я уже не первый год в данной сфере и знаю всех «инфогуру» по именам, у которых только одни «бла-бла», а опыта практически нет. Однако их рекламные лозунги частенько мне встречаются в интернете и вызывают смех, особенно когда читаю: купи имущество за 10 % от рыночной стоимости».

Евгений самостоятельно изучил Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и систему работы на торговых площадках. Он считает, что лучшее образование – это самообразование либо обучение у человека, в котором ты действительно уверен и которого видел в деле.

В 2017 году Евгений познакомился с Натальей, на тот момент она уже несколько лет занималась продажей и посуточной арендой недвижимости. Они решили организовать бизнес по перепродаже недвижимости должников (банкротов) за счёт привлечения денежных средств инвесторов.

Евгений Гудков: «История нашего сотрудничества началась с того, что мы сначала на собственные деньги решили проверить, можно ли заработать на перепродаже. Я считаю, что невозможно предлагать людям услугу, которую ты сам не опробовал. Сначала мы искали, кто сможет быть инвестором среди своих знакомых, после заработало “сарафанное радио”, и нам начали писать и звонить сами, так и вышла в свет наша компания».

После того как они на собственные средства купили и перепродали несколько объектов на территории Московской области, то уже решили заявить о себе на рынке. Изначально компания называлась «Центр электронных торгов», но со временем основатели решили сменить название, чтобы всем, кто к ним обращается, было понятно, чем занимается компания. Так появился бренд «Zarabotoknadolgah» (заработок на долгах).

Этапы становления бизнеса

Год за годом компания активно развивалась и не стояла на месте. Вводились новые услуги, какие-то услуги, наоборот, убирались. За несколько лет была выстроена отлаженная система работы (механизм процесса), которой, как убежден Евгений, нет ни у кого.

Евгений Гудков: «Помню первого клиента, который обратился к нам, чтобы заработать на перепродаже – это было примерно 5 лет назад. Тогда мы работали по фиксированным тарифам, и я помню, что ради 50 тысяч рублей мы несколько месяцев занимались перепродажей, но это того стоило. Во-первых, мы получили огромный опыт; во-вторых, мы пересмотрели ценообразование. Также после этого клиента у нас их было просто шквал.

Знакомясь с деятельностью “коллег по цеху” в социальных сетях или при личном общении, я понимаю, что так, как они работают сейчас, а некоторые и на протяжении долгого времени, я бы не стал делать. У них нет чётко выстроенной системы, они привыкли работать много, а не эффективно. Сейчас мы можем решить десять задач по одному объекту за день, а несколько лет назад нам на это требовалось очень много времени. Четко выстроенная система позволяет нам сегодня работать с объёмами. Ведь недаром мы работаем не только на территории Москвы и Московской области, а ещё и в Санкт-Петербурге, и на Урале. Если бы мы за несколько лет не построили нашу систему работы, то смогли бы мы в один момент бывать сразу в нескольких регионах одновременно?!»

Хорошим толчком в развитии компании стала пандемия 2020 года. В то время, как многие грустили, компания «Zarabotoknadolgah» активно развивалась. Несмотря на все «ковидные» ограничения, ребята покупали с торгов объекты и продавали их на рынке. За 2020 год компания «Zarabotoknadolgah» перепродала 22 объекта жилой недвижимости, 4 земельных участка и один объект коммерческой недвижимости.

Евгений Гудков: «В 2020 “весёлый” год мы взяли хороший темп, и нам не хотелось останавливаться. Наши доходы шли только вверх. В тот год я поражался “коллегам по цеху”, которые говорили, что в стране ничего невозможно сделать, везде ограничения. Недаром же говорят, что кто-то ищет причины, а кто-то возможности!»

Основатели компании поняли тенденцию и спрос на рынке недвижимости и стали выкупать земельные участки, готовясь к весеннему сезону 2021 года.

Евгений Гудков: «Все, сидя дома, начали сходить с ума – им хотелось на природу. Как только «ковидные» ограничения чуть-чуть ослабли, народ ломанулся покупать загородную недвижимость. Появился спрос на земельные участки, и мы их стали выкупать с торгов. Это были участки не только в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах, но и в крутых коттеджных поселках Московской области. У нас были участки в коттеджном поселке “Звенигород фэмили парк”. Там нас знал только председатель и охрана, так как очень много людей каждый день приезжали на просмотры. Также мы покупали земельные участки в коттеджном поселке “Пушкинский лес” – там нас знали все, от охраны и администрации до соседей. В коттеджном поселке “Европейская долина – 2” также покупали участки. Но, конечно же, мы не забывали выкупать и квартиры».

По итогу 2021 года выбор выкупить земельные участки можно считать очень удачной инвестицией. Вот лишь некоторые цифры.

Земельный участок 8 соток, в КП «Европейская долина – 2»:

цена выкупа с торгов: 1 763 141 рублей;
цена продажи: 3 690 000 рублей.

Несколько земельных участков по 7 соток, было приобретено в КП «Звенигород фэмили парк». Цены выкупа были почти одинаковые – в районе 1 677 500 рублей. Продали каждый участок в районе 2 600 000 рублей.

В КП «Пушкинский лес» скупили все ликвидные земельные участки, разной площади и в разных местах посёлка. К примеру, участок в 21 сотку был выкуплен за 2 300 000 руб. (но могли и дешевле), а продали его за 3 600 000 рублей. Участки по 15 соток выкупали за 1 500 000 рублей и продавали за 2 400 000 руб., участки по 18 соток выкупали за 1 800 000 и продавали за 3 100 000 рублей. Участок в 14 соток выкупили за 1 320 000 руб. и продали за 2 700 000 рублей

Евгений Гудков: «В общем, мы успели поймать тот бум спроса на земельные участки и заработать на них».

2022 год начался более-менее спокойно для команды «Zarabotoknadolgah». В начале года они реализовывали объекты, которые купили ближе к концу 2021 года, но всё изменилось в один миг. После того как в феврале началась СВО, кто-то стал быстро избавляться от недвижимости и закупаться долларами по 120 рублей, поэтому рынок недвижимости стало немного трясти, но, несмотря на начало СВО, у ребят шли сделки.

Евгений Гудков: «Мы не только закупались недвижимостью в Москве и Подмосковье, но и стали выходить на рынок других регионов. К 2022 году у нас уже были выкуплены объекты в Санкт-Петербурге. Всё изменилось в один миг, когда объявили мобилизацию. Прожив все стадии – от отрицания до принятия ситуации, – мы поняли, что ничего в стране в целом не поменялось. Мы уже пережили и пандемию, и мораторий на банкротство, и это переживем. Да, спрос упал, но мы искали различные пути реализации наших объектов».

Одним из путей выхода стала продажа квартир под нужды муниципалитетов. Компания получила колоссальный опыт. Во-первых, это очень интересно; а во-вторых, очень много требований. В результате недвижимость была реализована дороже, чем хотели изначально.

Однокомнатная квартира в Красногорске:

цена выкупа с торгов – 4 860 000 рублей;
хотели продать за 5 900 000 рублей;
подписали контракт с администрацией на сумму 6 484 000 рублей.

Несмотря на окружающую обстановку, команда «Zarabotoknadolgah» продолжает реализовывать свои намеченные планы. На текущий момент ими выкуплено и перепродано более 150 объектов недвижимости, привлечено более 260 миллионов рублей от инвесторов, но они не останавливаются на достигнутом.

Евгений Гудков: «В 2023 году, помимо выкупа объекта на инвестора, мы открыли ещё два направления деятельности: заём денежных средств под проценты и выкуп объектов с торгов в складчину. Очень большой спрос поступал на протяжении долгого времени от тех людей, кто не располагает большими деньгами, а имел на руках сумму от 100 000 рублей, чтобы выкупать вместе с нами объекты с последующей реализацией. Так и появилось направление деятельности – выкуп с торгов в складчину».

Все случаи из своей практики Евгений публикует на «Телеграм-канале», а иногда выступает в качестве спикера на различных мероприятиях. Ведь практики, которые не только зарабатывают на банкротах и привлекают инвесторов, но ещё и инвестируют собственные денежные средства в это, могут рассказать много полезного.

Особенности бизнеса

На данный момент компания «Zarabotoknadolgah» предоставляет следующие услуги:

помощь в покупке имущества с торгов по банкротству (агентские услуги);
инвестирование в имущество банкротов (как на одного инвестора, так и в складчину);
доверительное управление денежными средствами под фиксированный процент годовых;
прочие вспомогательные услуги на рынке торгов по банкротству.

При инвестировании в имущество банкротов компания работает с инвесторами 50/50 % от чистой прибыли. При доверительном управлении процентные ставки – от 7 до 25 % годовых, в зависимости от суммы и срока займа.

На сегодняшний день есть несколько моментов, с которыми приходится сталкиваться команде «Zarabotoknadolgah». Первое – это разногласия в законодательстве.

Евгений Гудков: «К примеру, в “Законе о банкротстве” сказано, что при признании организации или человека банкротом автоматически снимаются все ранее наложенные запреты и обременения, но это так только в Федеральном законе № 127. А вот Росреестр так не считает и просит в большинстве случаев согласие залогодержателя на переход права собственности или же регистрирует со всеми обременениями. Но мы уже к этому привыкли и на это нашли управу в нашей системе работы, поэтому Росреестр нам практически не чинит препятствий».

Второй момент – это должники. Речь идет не обо всех банкротах, а только об «избранных», как их называет Евгений, которые иногда не могут принять тот факт, что долги нужно возвращать. Они всячески затягивают процессы по выселению, но, к счастью, таких случаев не так много.

Евгений Гудков: «Если говорить о доходах, то мы уже давно вышли на чистую прибыль в 1,5-2 млн рублей в месяц. Ведь мы зарабатываем не только 50 % от чистой прибыли, работая с инвестором, но и инвестируем свои деньги в выкуп объектов. Также выкупаем и взыскиваем дебиторскую задолженность. Помимо инвестиций, я провожу различные мероприятия, как платные, так и бесплатные, на тему торгов по банкротству, предлагаю индивидуальное наставничество, консультации. Что касаемо расходов, то за месяц нет цифр. В год мы тратим порядка 1-1,5 миллиона рублей на различные мелочи, такие как почта, реклама, бензин и т. п. Конечно, расходов больше, ведь в эту сумму не входят расходы по налогам, коммунальным платежам и прочие расходы, связанные с реализацией того или иного проекта. Их мы уже учитываем при каждом проекте индивидуально и не суммируем».

В среднем с каждого инвестпроекта команда «Zarabotoknadolgah» с инвестором зарабатывают на перепродаже около 700-800 тысяч рублей чистыми. На данный момент команда «Zarabotoknadolgah» насчитывает восемь человек.

Евгений Гудков: «Скажу честно, мы долго шли к тому, чтобы у нас была та команда, которую сейчас имеем, и чтобы все работали как единый механизм, как часики. Несмотря на то что у каждого свои обязанности, каждый знает функции другого человека и в любой момент может либо заменить, в случае болезни или отпуска, либо подсказать. Это очень приятно осознавать, когда вокруг единомышленники и все настроены только на результат».

Основная целевая аудитория компании «Zarabotoknadolgah» – это все частные лица и компании, которые хотят приумножить свои денежные средства либо купить что-либо в своё личное пользование с дисконтом.

Евгений Гудков: «Если говорить о конкуренции, то скажу так: я знаю многих, кто занимается такой же деятельностью, как и мы, я знаю их инструменты работы, как они себя позиционируют и т. п., поэтому с гордостью могу заявить, что я конкуренции не боюсь, так как я её просто не вижу. Кто-то там ссылается на рейтинг по количеству поданных заявок, но это вообще не показатель, ведь можно подать миллион заявок, а заработать три копейки, а можно подать три заявки на торги – и заработать миллион.

Кто-то в своих социальных сетях пишет, что продал квартиру быстро, и потом заявляет, что он якобы спец в продаже, а по факту это была всего лишь случайность и вообще его единственная купленная квартира с торгов. Таких примеров масса. Да, есть люди, которые в этой сфере зарабатывают хорошо. Многих я знаю лично, мы общаемся, у нас с ними формат общения не как у конкурентов, а больше дружеский, так как у каждого свои стратегии, пути развития. К тому же объектов так много, что есть из чего выбрать, да и страна у нас большая. Поэтому пусть меня закидают помидорами, но для меня конкурентов нет.

Мы номер один по выкупу и перепродаже недвижимости с торгов по банкротству! Звучит громко, но факт, что те 260 млн рублей, которые доверили нам инвесторы, мы преумножили в среднем на 40%, говорит сам за себя. Это не считая еще тех объектов, что мы выкупили на свои деньги».

В планах на ближайшее время у команды «Zarabotoknadolgah» – идти только вперёд, не останавливаясь на достигнутом. Привлекать новых инвесторов, выкупать и перепродавать новые объекты, осваивать новые регионы, заключать новые договоры сотрудничества с «коллегами по цеху». Ребята всегда открыты для новых проектов.