У многих предпринимателей самой емкой статьей расходов является аренда помещения под магазин (офис, склад). Поэтому в целях экономии продумываются все варианты съема помещений, имеющих низкую стоимость. Один из них – аренда муниципального имущества. Стоимость съема муниципальной площади в некоторых случаях не отличается от аренды по коммерческим предложениям. Однако большинство вариантов имеет смысл рассмотреть, хотя заключение договоров аренды такого типа – трудоемкий и затратный процесс.
Аренда государственного и муниципального имущества в последнее время пользуется небывалой популярностью. Причиной тому – совершенствование законодательных требований и высокая стабильность договоров по сравнению с аналогичными сделками, проведенными с коммерческими структурами.
По правилам ст. 214 ГК РФ, государственная собственность в РФ – это имущество, которым государство владеет по праву собственности. Также к этой категории относится имущество, владельцем которой по праву собственности могут быть:
К муниципальной собственности относится имущество, владельцами которого являются:
Органы власти, придерживаясь требований законодательных нормативов, имеют право приобретать муниципальные площади, выступать от имени муниципальных структур в суде и выполнять обязанности и имущественные права (ст. 215 ГК РФ).
В соответствии с Законом № 135-ФЗ, ст. 17.1, при сдаче в аренду муниципального или государственного помещения в обязательном порядке заключается договор. Осуществить данную сделку возможно только после проведения торгов (конкурса, аукциона). Без торгов в аренду предоставляется собственность:
Чтобы арендовать имущество, принадлежащее государству, предпринимателю нужно обратиться в учреждение, за которым закреплен объект, или в управляющую компанию, курирующую данное помещение. Часто перечень площадей, предназначенных для предоставления в аренду, размещаются на сайтах государственных структур. Если интересующей информации нет, необходимо обратиться в соответствующий орган для подачи заявления лично.
Предоставление площади муниципального назначения имеет установленный порядок и совершается после проведения торгов. Они могут проходить в электронном режиме или как официальное мероприятие. Форма проведения определяется ст. 448 ГК РФ и состоит из следующих пунктов:
В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи участник должен отвечать требованиям, выдвинутым законодательством. Им может являться и юридическое, и физическое лицо, а также ИП, в интересах которого – выиграть торги и взять в аренду муниципальное (государственное) имущество.
После проведения торгов победитель подписывает с организатором протокол о результатах (он имеет юридическую силу договора) и оформляет типовой договор. Правила заключения документа регламентированы ст. 447 ГК РФ. Образец документа можно посмотреть здесь.
Продление договора аренды возможно только в результате проведения нового конкурса (аукциона, торгов) на право заключения договора аренды муниципальной недвижимости (ст. 17.1 № 135-ФЗ). Однако у предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов, если будут соблюдены следующие требования:
По правилам ст. 651 ГК РФ, в отношении недвижимого имущества, взятого в аренду на срок более 12 месяцев, должна применяться государственная регистрация. Договор аренды муниципальной недвижимости на срок до 1 года обязательно регистрируется в Комитете по управлению имуществом.
Законом установлено, что договор аренды муниципального имущества расторгается:
Расторжение происходит после составления соглашения об окончании арендных отношений, которое имеет форму, аналогичную договору аренды (ст. 452 ГК РФ).
Так как договоры об аренде муниципального имущества подлежат обязательной регистрации (если заключены на срок более 1 года), соглашение о завершении аренды площади также необходимо официально зарегистрировать. Кроме этого, обе стороны должны направить в орган, совершающий регистрацию прав на имущество, заявление, подтверждающее добровольное согласие об окончании арендных отношений. Если один из партнеров не согласен и уклоняется от расторжения, другая сторона обращается в суд с требованием об официальной регистрации данного соглашения.
Зная все тонкости этой задачи и выиграв торги, предприниматель может заключить договор об аренде муниципального имущества. Такой вариант считается выгодным, так как такие площади можно арендовать за приемлемую стоимость. Добросовестно выполняя все пункты договора и не нарушая условия аренды, пользоваться муниципальными помещениями можно в течение долгого срока.