Улучшаем и оставляем

Неотделимые улучшения арендованного имущества

  • 277
  • 0

Каждый бизнесмен, который арендует отдельное помещение или даже целое здание для ведения своей деятельности, должен разбираться во всех юридических тонкостях процедуры аренды. Хотя, казалось бы, что же может быть проще, чем снять площадь, предварительно договорившись о цене и сроках выплаты. Но существует еще много тонкостей в этом вопросе, и одна из них – это неотделимые улучшения арендованного имущества.

Общая информация

В ст. 623 ГК РФ полностью раскрывается это понятие. Так, под неотделимыми улучшениями понимается такое изменение функциональных особенностей объекта недвижимости, которое является необратимым. Другими словами, если арендатор изменил планировку помещения, убрав одну из стен или пристроив комнату, то это изменить будет проблематично. Все это относится к данному термину. Существует понятие отделимых изменений, к ним относят такие преобразования помещения, которые легко ликвидировать. Например, если человек закупил мебель, наклеил обои или повесил на стенах картины. Отделимые улучшения съемщик может забрать с собой в случае переезда.

Особенности

Характеристики неотделимых улучшений следующие:

  • Требуется обязательное согласие хозяина объекта.
  • Все они переходят в собственность владельца недвижимости и редко подлежат компенсационным выплатам.

Если же такое улучшение человек делает без предварительного согласования с владельцем, то в этом случае он не добьется компенсации потраченных на это собственных средств. Даже более того, если собственнику не понравится перепланировка, то он может потребовать вернуть все в прежнее состояние, и съемщик будет обязан это сделать за собственный счет, понеся расходы.

Неотделимые улучшения подлежат компенсации только в том случае, если их согласовали с арендодателем.

Возможна их безвозмездная передача арендодателю, и такая ситуация наиболее частая при незаконном осуществлении этой операции.

Согласование данных улучшений происходит посредством заключения договора. Именно в нем прописываются все моменты, связанные с компенсациями таких действий. Например, владелец может отдавать деньги как во время действия контракта, так и после него. Или, вообще, модернизацию посчитать в счет арендной платы.

Для передачи неотделимых улучшений потребуются такие документы:

  • Акт приема-передачи.
  • Действующий или законченный договор аренды.

Улучшения помещения, которые сложно исправить, могут и не понравиться владельцу, даже если с ним их согласовали. Тогда он в судебном порядке может отказаться от выплаты стоимости работы, которая была утверждена в договоре (ст. 662 ГК РФ). Но для этого ему придется доказать, что изменения не повлияли существенным образом на функциональность объекта.

Посмотреть договор, а точнее, дополнительное соглашение о производстве неотделимых улучшений, и скачать его образец можно здесь.

Налоги

Если неотделимая модернизация не компенсировалась, то арендатор может начислять амортизацию на такое имущество (ст. 256 НК РФ). Налог на имущество платит та сторона, которая зафиксировала расходы на улучшения. Обычно это собственник. Что же касается НДС, то здесь несколько вариантов. Когда неотделимое имущество поступило арендатору, но при этом модернизацией занималась подрядная фирма, то это признается реализацией. НДС платит владелец, и счет ему выставляет подрядчик. А когда модернизацию проводит съемщик, то данного налога уплачивать не нужно.

Итоги

Все особенности неотделимых улучшений и законодательная база по ним должны быть хорошо известны как арендодателю, так и съемщику. Когда положена, а когда не положена компенсация, нужно знать. Потому что несогласованная модернизация съемного имущества может привести к негативным последствиям.

Вверх
Сделать сайт лучше