Бизнес-план агентства недвижимости
10.07.2017
Бизнес на недвижимости в России считается одним из самых прибыльных, потому что цена за квадратный метр растет с каждым днем. Попасть в эту сферу не так уж легко, а остаться в этой нише – еще сложнее. Однако, если составить подробный бизнес-план агентства недвижимости, пример которого мы опишем в статье, можно продумать все важные моменты, проанализировать риски, финансовые возможности и перспективы.
Резюме проекта
Агентство по недвижимости можно открыть в любом городе, где есть дома и квартиры, однако в большом городе будет реальная возможность заработать хорошие деньги. В крупных городах не только в сотню раз больше население, но и значительно увеличивается процент платежеспособных покупателей недвижимости. Поэтому открытие риелторского агентства планируется в крупном городе. Важный фактор успеха – понимание сферы деятельности. Предприниматель должен легко ориентироваться на рынке недвижимости, чтобы конкурировать с уже действующими компаниями. Для это надо как минимум проработать риелтором, чтобы понимать механизм работы, основные подводные камни этого бизнеса и варианты решений.
Ориентация деятельности – на аренду/куплю/продажу нежилого помещения, точечные сделки по жилым объектам.
Для открытия своего агентства недвижимости мы выбираем крупный город. Будем арендовать небольшой офис для работы риелторов и встреч с клиентами, с другими заказчиками будут происходить встречи на нейтральной территории в кафе либо на объекте.
Основные функции агентства:
- Поиск потенциальных арендаторов и покупателей жилой площади, формирование заявки на поиск, подбор вариантов квартиры, дома, презентация всех возможных объектов недвижимости.
- Оформление сделки, помощь в сборе нужного пакета документов и согласование условий договора купли/продажи или соглашения об аренде. Также специалисты агентства проверяют документы на недвижимость, сводя к минимуму риск афер со стороны продавцов недвижимости.
- Поиск потенциальных арендодателей, формирование заявки на продажу или аренду недвижимости, установление конкурентоспособной цены.
- Агенты по недвижимости занимаются аналитикой рынка недвижимости, осуществляют качественный поиск вариантов предложений, а также мониторинг спроса на конкретные объекты.
Основная целевая аудитория: люди среднего и высокого достатка, женщины/мужчины с 25 до 45 лет.
Основные риски бизнеса:
| Наименование риска | Решение |
| Повышение конкуренции | Тщательно анализировать работу конкурентов, грамотно выстраивать работу, использовать новые методы рекламы |
| Кризис в стране | Заранее продумать антикризисную стратегию, не вкладывать инвестиции в рискованные объекты, выбрать платежеспособную аудиторию |
| Риск недобросовестных риелторов | Все время контролировать работу сотрудников |
Бизнес на недвижимости достаточно сложный, требует особых навыков, опыта и связей в этой сфере. Обязательно должна быть проработана антикризисная стратегия и варианты инвестирования для оперативного решения срочных проблем и возможностей. Чтобы просчитать затраты и включить в бюджет базовые вложения, потребуется бизнес-план агентства недвижимости с расчетами, где будут учтены все стартовые и ежемесячные вложения.
Оформление документов
Для создания риелторской фирмы потребуется пройти регистрацию в налоговых органах. Можно зарегистрироваться в качестве ИП или ООО. ООО имеет больше возможностей и полномочий для сотрудничества, однако это более затратный и по временным и денежным ресурсам процесс. Кроме того, он требует ежемесячной сдачи подробных отчетов о прибыли и о деятельности организации.
Для начала работы агентства будет достаточно регистрации ИП. Можно выбрать упрощенную систему налогообложения 6% от доходов. Для ведения деятельности в сфере недвижимости также требуется указать код ОКВЭД 68.31.
Больше никаких регистрационных документов или разрешений не требуется для занятия этой деятельностью.
На регистрацию и оформление следует отложить не менее 5 тыс. рублей.
Оборудуем офис
Для работы потребуется помещение под офис, кое-какое оборудование для работы и, желательно, личный или рабочий транспорт, поскольку сотрудникам придется посещать объекты в разных концах города.
Планируется снять помещение в одном из спальных районах города. В 80% случаев встреча с клиентом будет осуществляться на объекте, в кафе или на нейтральной территории, однако для выполнения ряда важных задач нужен рабочий офис. Для команды из 2-3 риелторов + собственника будет достаточно 20-30 кв. м. Стоимость такого помещения составит 50 тыс. рублей. Кроме того, потребуется сделать легкий косметический ремонт – покрасить стены и установить сантехнику.
Итак, нам понадобится следующее:
| Наименование | Сумма, руб. |
| Ремонт | 10 000 |
| Сантехника | 10 000 |
| Стол, стул (3 набора) | 20 000 |
| Ноутбук (3 шт.) | 60 000 |
| Стеллаж для документов (б/у) | 5 000 |
| Канцелярия | 10 000 |
| ГСМ на транспорт | 50 000 |
| Итого | 165 000 |
Также в бюджет надо будет заложить затраты на коммунальные платежи. Это еще около 5 тыс. рублей в месяц по средневзвешенному за год расчету.
Персонал
Для нормальной работы агентства по недвижимости потребуются активные риелторы. Желательно нанять на работу опытных менеджеров, которые уже знакомы с рабочим процессом. Важно выстроить работу сотрудников таким образом, чтобы часть дня они мониторили ресурсы, газеты, интернет-ресурсы в поисках объектов аренды, купли и продажи и в то же время могли выделить время на показ объекта и встречу с клиентом. График работы гибкий. Зачастую показывать помещения придется после завершения стандартного рабочего дня, после 18:00-19:00 либо в выходные дни, когда у клиента есть свободное время.
Кроме того, в обязанности риелтора будет входить размещение и расклейка объявлений: «сдам», «куплю», «продам» – в зависимости от специфики.
Заработная плата работника на 90% зависит от общей выручки агентства, но нужно установить оклад не меньше МРОТ по региону. Каждый риелтор будет вести своего клиента и при благополучном завершении получать комиссионные.
При составлении сметы затрат учтем, что средний заработок одного сотрудника составит 40 тыс. рублей. Соответственно, 3 риелтора – 120 тыс. рублей в месяц.
Реклама и поиск клиентов
В борьбе за свое место в нише собственнику риелторского агентства придется потратить много сил, времени и денег на привлечение клиентов, преодоление конкуренции.
Рекламная стратегия будет включать в себя:
- Печать объявлений в популярных информационных СМИ (газеты, журналы).
- Размещение на платных и бесплатных досках объявлений.
- Размещение объявлений на тематических форумах.
- Размещение объявлений на специализированных сайтах недвижимости и в тематических социальных группах.
- Реклама на общественном транспорте.
- Печать и расклейка объявлений по городу.
- Эффективное «сарафанное радио» (самостоятельно как можно больше рассказывать и рекламировать агентство и услуги, рекомендовать знакомым), проводить акции для клиентов, которые порекомендовали вас и привели знакомых.
- Лендинг для продвижения в интернете – наиболее сильный инструмент. На сайте можно разместить полный перечень с услугами, фото, отзывы, цены. Можно разработать и более сложный сайт, где будет выкладываться информация о сдаваемых в настоящий момент помещениях. Однако его стоимость будет в разы выше.
Смета по затратам на рекламу:
| Наименование | Цена, руб. |
| Печать в газетах, журналах | 10 000 |
| Визитки | 7 000 |
| Размещение объявлений на досках платных | 3 000 |
| Реклама на общественном транспорте | 40 000 |
| Печать плакатов, объявлений, флаеров | 15 000 |
| Создание лендинга | 30 000 |
| Итого | 105 000 |
Ежемесячно в рекламный бюджет следует включить таргетинг на группы в социальных сетях, печать в журналах, газетах и расклейку объявлений – 25 тыс. рублей.
Расходы и доходы
В этом пункте мы сведем стартовые и ежемесячные расходы на агентство недвижимости, установим план продаж, рассчитаем рентабельность вложений и срок окупаемости проекта.
Стартовые расходы
| Статья расходов | Сумма, руб. |
| Регистрация и оформление деятельности | 5 000 |
| Аренда помещения за 2 месяца | 100 000 |
| Закупка оборудования в офис и другие расходы | 165 000 |
| Рекламная кампания | 105 000 |
| Итого | 375 000 |
Ежемесячные расходы
| Статья расходов | Сумма, руб. |
| Аренда помещения | 50 000 |
| Коммунальные платежи | 5 000 |
| Зарплатный фонд | 120 000 |
| Реклама | 25 000 |
| Итого | 200 000 |
Доходы
В первые 2-3 месяца мы не ожидаем появления большого числа клиентов. Задача – наработать базу арендодателей и разработать систему работы. В течение 3 месяцев будет активно работать реклама, которая будет приводить к нам клиентов. Оплата труда сотрудников составит порядка 50% от дохода с клиента.
На 3-й месяц планируем такие объемы:
- Аренда офисов – 150 000.
- Аренда торгового зала (под магазин) – 100 000.
- Аренда цехов – 100 000.
- Жилая площадь, квартиры – 100 000.
Ориентировочная прибыль 450 тыс. рублей для стартового периода с учетом выплаты зарплаты риелторам.
Далее определяем показатель рентабельности бизнеса.
Определяем разницу между доходами и расходами:
450 000 – 200 000 = 250 000 рублей.
Налог:
450 000 х 0,06 = 27 000 рублей.
Чистая прибыль:
250 000 – 27 000 = 223 000 рублей.
Рентабельность при текущих расчетах составит порядка 100%, а срок окупаемости – 2 месяца. Однако нужно учесть, что для выхода на данный уровень продаж потребуется время. Поэтому мы планируем, что окупятся затраты через 6-8 месяцев.
В итоге
Агентство недвижимости – очень прибыльный бизнес. Даже если поначалу не будет возможности совершать большое количество крупных сделок, даже при минимальной нагрузке выгода ощутима. Через некоторое время планируется увеличить количество сотрудников, снять более просторный офис, увеличить доходность до 1 млн руб. в месяц за счет активной работы специалистов, рекламы на телевидении и сильной маркетинговой стратегии.