От проекта до эксплуатации

Как девелопмент с годовым оборотом 50 млн рублей работает в кризис
  • 28.11.2016
  • 119
  • 0

В России постоянно кипит строительство: возводятся новые жилые дома, открываются торговые центры и промышленные предприятия. Но мало кто задумывается над тем, через какую процедуру проходит каждый объект недвижимости до того, как будет введен в эксплуатацию. «Это очень серьезное дело, где важен каждый шаг и принятое решение», – говорит Валерий Черкасов, основатель новосибирской группы компаний ProSD. Его бизнес прошел длинный путь развития и даже расформирования и удержал лидирующие позиции на рынке в нелегкое для строительной сферы время.

Преданность делу

Во время учебы в Новосибирском архитектурно-строительном университете наш герой постоянно где-то работал по специальности. В первое время, чтобы набраться опыта, ему приходилось работать практически бесплатно на чистом энтузиазме или за скромный гонорар. Полученный на практике опыт также помогал в учебе – благодаря ему Валерий порой знал предмет до того, как его начинали изучать на лекциях. Устроившись на работу в научный институт цементной промышленности еще студентом, он быстро преодолевал карьерные ступени… Вскоре дорос до ведущего инженера, а несколько позже стал руководителем проектной группы, сменив две компании-работодателя.

Валерий Черкасов: «Работая по найму, я понимал, что трачу очень много энергии, но в результате получаю только свою зарплату, поэтому всегда задумывался о собственном деле. Первым опытом в бизнесе для меня стал ритейл сотовых телефонов – параллельно с основной работой я закупил партию iPhone и успешно ее реализовал, довольно быстро заработав в 3 раза больше своего оклада. Далее последовали увольнение и предпринимательская деятельность именно в этом направлении. Но в один момент наступил крах – поставщики оказались мошенниками, я потерял 800 тыс. рублей. После этой неудачи я на какое-то время переехал в Москву и там тоже пробовал разные торговые стартапы: продавал через интернет спортивные аксессуары, школьные фартуки выпускницам, скейты, пытался организовать оптовые поставки алкоголя из Чили. Было много разных интересных проектов, которые помогли мне разобраться в маркетинге и продажах».
1aya

Получив опыт в реализации товаров, Валерий решил применить его в своей профессиональной специализации, так как он никогда не переставал заниматься проектированием – брал заказы в качестве фрилансера. Один из таких заказов стал судьбоносным для будущего владельца крупной строительной компании. Чтобы передать необходимые документы, наш герой приехал в родной Новосибирск и в разговоре с клиентом выяснил, что тому для строительства объекта не хватает хороших монтажников. Пообещав решить этот вопрос, Валерий Черкасов принялся судорожно вспоминать знакомых строителей, которые могут помочь в деле.

Валерий Черкасов: «Во время жизни в Москве я понял, что нужно уметь пользоваться теми возможностями, которые появляются. Когда услышал от человека, что у него есть потребность в строительных работах, недолго думая, сказал, что сделаю. На тот момент я понятия не имел, как это реализовать, – не было ни опыта, ни рабочих. Тем не менее именно так в июле 2012 года началась история становления группы компаний ProSD Group. Я зарегистрировал ООО, оформил допуски СРО и начал работать, выполняя функции директора, прораба, начальника отдела закупок и набирая опыт в новых для себя направлениях».

ProSD

От частного к общему

После окончания строительных работ на первом серьезном заказе Валерий с головой ушел в проектирование, убедившись, что строительство – дело очень серьезное, в котором нужна ресурсная база, механизмы и люди по найму, и не стоит здесь торопиться. Он нанял несколько проектировщиков, посадил их в офис и вплотную занялся проектными работами. Были заказы на проектирование жилых многоквартирных домов, промышленных объектов, фабрик. За год-полтора, накопив деньги и успешные кейсы, наш герой привлек партнеров и запустил в 2013 году сразу несколько направлений: монтаж инженерных систем, поставку вентиляционного оборудования, монтажные работы и девелопмент.

Последнее интересовало Валерия больше всего – являлось некой верхушкой в строительной иерархии, давало возможность благодаря собственному опыту без посредников построить объект недвижимости. Со временем приоритеты менялись, некоторые направления были проданы, некоторые расформированы. В группе компаний осталось всего два направления – проектирование и девелопмент. Вложив немало сил и энергии в строительство первого объекта, Валерий понял, что вовсе не обязательно все делать самостоятельно – в итоге в штате числится всего 4 руководителя, а весь операционный процесс находится на аутсорсинге.

Валерий Черкасов: «На старте я допустил две основные ошибки: нанимал дешевую рабочую силу, чтобы больше заработать, и некорректно рассчитывал финансовую часть проектов. В первом случае неоднократно приходилось переделывать работу, что приводило к существенным убыткам, а во втором – неучтенные косвенные расходы позже «всплывали» в кассовых разрывах. Финансовые потери доходили до 2,5 млн рублей и даже больше. Постепенно выработался навык решения сложных задач. Был момент, когда для уже начавшегося строительства не хватало средств, поскольку партнерам отказали в кредите. Стройка встала на какой-то период. Было принято решение разойтись с партнерами, поменять полностью концепцию здания, все перепроектировать и пересогласовать, существенно сократив издержки. У нас получилось самостоятельно выйти из такой тяжелой ситуации».
ProSD

Как устроен девелопмент

В девелопменте, сложном и продолжительном процессе, есть масса тонкостей и внутренних микропроцессов. Для начала происходит выбор локации для будущего объекта – Валерий Черкасов занимается этим этапом сам, поскольку разбирается не только в проектировании и строительстве, но и в маркетинге. Далее происходит утряска правовых моментов с подключением команды юристов и совместно с архитектором создается концепция в виде некоего эскизного проекта. Строится финансово-управленческая модель, просчитываются площади, их себестоимость и цена реализации, делаются прогнозы, после чего привлекаются инвесторы.

Попутно с привлечением финансирования к работе подключается проектный отдел, потом следует процедура согласования. Как говорит наш герой, согласование длится на протяжении всего строительства, а также до и после него. С каждым участником строительного процесса Валерию необходимо общаться лично, контролировать выполнение работ – от этого зависит общий график.

Валерий Черкасов: «Моя задача как менеджера в постоянной корректировке этого графика и воздействии на исполнителей. После строительства начинается ввод объекта в эксплуатацию – на этом этапе тоже происходит масса согласований. Разные люди и инспекции выставляют свои замечания, которые необходимо исправлять – не знакомому с данной спецификой человеку договориться просто не получится. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию происходит заселение объекта недвижимости».
ProSD

Сейчас сложностью для группы компаний ProSD Group является существенное сокращение портфеля государственных заказов, тогда как раньше проектирование по тендерам велось полным ходом. Формируется ситуация, когда заказов на рынке очень мало, и другие компании берутся даже за потенциально убыточные проекты. Нестабильная ситуация сказалась и на финансировании частных инвесторов – оно уменьшилось в разы. Происходит откровенное вытеснение конкурентов с рынка.

Валерий Черкасов: «Я получил большой опыт как инвестор благодаря девелопменту, понял эту «кухню» и принял правила игры. В дальнейшем я вижу себя как крупного игрока в части инвестиций, притом не только на строительном рынке. Сейчас мы параллельно пытаемся реализовать ряд других проектов, не связанных со стройкой, чтобы немного диверсифицировать свой инвестиционный портфель – это магазин цветов и, возможно, в ближайшее время еще ресторанный бизнес. Я вижу свое развитие в этих направлениях. Кроме того, мне хочется строить уникальные здания по всей России и не только. Наша цель – стать международной инвестиционно-строительной компанией, которая будет славиться своими объектами по всему миру».

ProSD

Группа компаний ProSD в цифрах и фактах

Организационно-правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью.

Направления работы

С 2012 года по сегодняшний день: проектирование зданий и сооружений.

В 2013 году было запущено сразу несколько направлений: монтаж инженерных систем, поставки вентиляционного оборудования (был заключен эксклюзивный договор с заводом в Рязани), монтажные работы и девелопмент. После расформирования осталось два направления: проектирование и девелопмент.

Уникальные предложения

Проектирование:

– Наличие грамотных технических специалистов, которые проверяют проектные решения. На этапе проектирования оптимизируются конструкции, инженерные сети, чтобы на этапе строительства у заказчика была реальная экономия – в среднем до 15 млн рублей на одном строительном объекте.

– Контролирующие функции выполняют опытные специалисты, а оперативные – молодые ребята, которые привыкли много и быстро работать. Поэтому скорость оказания услуги очень высока. «Были времена, когда и нон-стопом работали, и в выходные. Если заказчик устанавливал сроки, мы старались их выполнить, несмотря ни на что», – говорит Валерий Черкасов.

– Использование современного программного обеспечения, в котором сейчас работает всего около 10% проектировщиков. Программы позволяют комплексно проектировать все разделы, учитывая друг друга, – меньше времени уходит на переработку, создание 3D-моделей, где заказчику демонстрируется все наглядно.

Девелопмент:

– Локации объектов в удачных местах. «Основной риск девелопера в том, что он промахнется с местом. Я не только инженер, но и неплохой маркетолог, поэтому могу предугадать, какие потребности смогу реализовать для жителей, насколько проходимым будет место. Нужен опыт и какое-то понимание рынка», – говорит Валерий Черкасов.

– Концепции объектов.

Стартовый капитал

Около 200 тыс. рублей. Деньги были взяты в банке и пошли на разрешительную документацию (допуски СРО) и профессиональное оборудование для печати чертежей в формате АЗ.

Окупаемость стартовых вложений

На 2-й месяц работы.

Инструменты продвижения

На старте – давние контакты. Сейчас продвижение минимально, потому что в период кризиса весь блок маркетинговых инструментов работает очень плохо. В настоящее время рекламный бюджет группы компаний урезан, но все же присутствует: контекстная реклама в «Яндексе» и Google, профильные и непрофильные доски объявлений, статьи на форумах, соцсети, сайт prosd.ru, тендеры, выставки.

Аутсорсинг

Вся операционная работа.

Ежемесячные расходы

Постоянные расходы составляют порядка 250-300 тыс. рублей. Эти средства идут на оплату аренды офиса и труда управленческого персонала. Установить полную сумму затрат невозможно, поскольку бюджет на проекты складывается в том числе из инвестиционного капитала, который нужно погашать.

Обороты

В среднем 1,4 млн рублей в месяц. На этапе строительства объектов площади покупаются, в какой-то момент от их реализации может поступить крупная сумма денег (например, 12 или 35 млн рублей), поэтому установить среднюю величину ежемесячного оборота по всей группе компаний невозможно. Годовой оборот составляет порядка 50 млн рублей.

Чистая прибыль

Не может быть установлена. Поступающие денежные средства перераспределяются для погашения инвестиционного потока и прочих займов. Каждый месяц чистая прибыль увеличивается, а сумма обязательств – уменьшается.

Рентабельность

Проектирование – около 40%, девелопмент – около 60%.

Средний чек
Проектирование – 800 тыс. рублей. В девелопменте стоимость одной сделки в среднем составляет 15 млн рублей.

Среднее количество заказов в месяц

Проектирование – до 20 проектов.

Офис

Площадь офиса – порядка 30 кв. м, он представляет собой переговорную в виде мягкого уголка и нескольких рабочих мест в одном помещении.

Сезонность бизнеса

Лучшее время приходится на май, когда всем срочно нужно что-то спроектировать и построить за лето.

Конкуренция

Проектных организаций в Новосибирске около 150-300, девелоперов – гораздо меньше, все они делятся еще по отдельным направлениям.

Персонал

В штате сейчас 4 руководителя. Раньше до расформирования группы компаний в штате работало 65 человек – его уменьшение происходило постепенно.

Целевая аудитория

Частные инвесторы, строительные компании, генеральные подрядчики, государственные заказчики, промышленники, крупные торговые сети.

Елена Службина

Елена Службина

Обозреватель «Жажды»

Похожие статьи



Вверх
Сделать сайт лучше