Алена Голдина: «Талант – не то, что помогло поднять бизнес. Скорее – логика, желание работать, бизнес-мышление и востребованная экспертность»

– Расскажите, пожалуйста, немного о своей жизни до того, как вы стали заниматься недвижимостью.

– У меня было ивент-агентство в Дубае. Мы предоставляли артистов для работы в пятизвёздочных отелях, барах, ресторанах. Привозили из России, Украины, Белоруссии и из-за рубежа. Например, из Латинской Америки, с Кубы, из Венесуэлы, Аргентины, Бразилии. Устраивали вечеринки. Вы же понимаете, что в Дубае огромное количество отелей и индустрия развлечений достаточно развита? Я начала там ивент-бизнес 12 лет назад, и тогда был самый расцвет индустрии. Я заняла эту нишу в Дубае, потом вышла на рынки других стран, например, в Саудовской Аравии.

И всё шло отлично: контракты десятками подписывались с различными площадками, деньги от заказчиков шли – и тут пандемия и ограничения. Я осталась в долгах – за свой счет всех отправила по домам, оборудование возвращала. А клиенты просто в один день написали письма, что разрывают контракты – форс-мажор и всё такое. Мне пришлось выплачивать приличную сумму в течение полутора-двух лет.

Работать в ивент-индустрии было круто! Это был такой поток энергии, сумасшедший драйв. И так сложилось, что ещё за два года до пандемии я вкладывала в недвижимость. Была квартира в Дубае, две – в Португалии. Туда-то я и отправилась пересиживать коронавирус и чудесно себя чувствовала. Жила на деньги с аренды квартир и неплохо, надо сказать, жила – на побережье Атлантического океана, в 10 км от Лиссабона. Потрясающие климат и природа, свежайшие морепродукты и фрукты, игристое вино… Во многих странах Европы, в том числе и в Португалии, достаточно 3000-4000 долларов, чтобы жить очень достойно. Такой пассивный доход позволял мне бездельничать и наслаждаться морем и солнцем.

– Помните тот момент в жизни, когда вы осознали, что у вас талант к продаже недвижимости?

– Я изначально не планировала заниматься недвижимостью, если честно. Прийти к этому бизнесу мне помогли вездесущие социальные сети. У меня был личный блог в ныне запрещенном «нельзяграме». Такой, знаете, лайфстайл больше. И там я делилась с подписчиками своими знаниями и жизненным опытом о заграничной недвижимости. Наблюдения, советы постила…

В какой-то момент мой подписчик попросил меня подобрать объект в Дубае. Потом второй, третий, и так начали приходить первые клиенты через блог. Первые сделки я закрывала через известное дубайское агентство. Они отдавали мне 60 % от каждой сделки. Неплохо, да?

В итоге я поняла, что мои экспертиза и опыт могут приносить деньги. И количество желающих росло – появились отзывы, репутация, доверие. Я подключила в Дубае агента по недвижимости, когда уже сама не могла справляться с рабочим потоком. И тогда решила, что завожу юрлицо и набираю команду. Так что талант-то не с рождения проявился. И это, скорее, мои опыт, знания и экспертиза. То, что стало и есть востребовано у людей. Дальше – механика. Набрать команду, выстроить логистику. Вот это уже талант организаторский и ответственность за налаживание бизнеса.

– Вы основали агентство недвижимости Goldina Real Estate и вывели его на месячный оборот в несколько миллионов долларов. Как вам удалось это сделать?

– Опять же спасибо соцсетям, личному блогу, моей целеустремленности и тому, что моё предложение было востребовано. Я просто делилась в блоге той информацией, которую я изучала, по сути, для себя:

• рынок анализировала;
• рассказывала про возможность переезда;
• условия покупки недвижимости для иностранцев.

Ведь в той же Португалии можно получить ипотеку на очень выгодных условиях. Я всё проверяла на личном опыте. В Португалии, например, взяла недвижимость в ипотеку. У меня была ставка 0,85 % годовых. Получала высокий доходный процент от аренды. Я выбирала туристические локации, сдавала посуточно или на длительный срок через управляющую компанию. Вот этим и делилась в блоге. Оказалось, это очень хорошо заходит людям и нужно многим инвесторам.

У меня нет таланта к продаже недвижимости как таковой, в значении что-то «впаривать». Нет, ни в коем случае. Просто я обладаю определённым опытом, который, возможно, гораздо больше, чем у большинства агентов недвижимости, риелторов или даже руководителей агентств недвижимости. Я могу сказать, что, общаясь в кругу представителей крупных компаний по недвижимости, мастодонтов, я не выявила решений, которые бы кардинально отличались от моих. Я говорю именно про экспертность инвестора. Её мало на рынке. Продавцов, «продажников» много, а экспертов по инвестированию, прошедших огонь, воду и медные трубы, – мало.

Следующий этап расширения был маркетинг. Я масштабировала бизнес, начали приходить лиды. Сама я могла обрабатывать 35 лидов в месяц, из них половину точно закрывала на сделки. Потом их стало 135, а сейчас, чтобы вы понимали, – более 300 в месяц. Конверсия очень высокая.

При этом я обращаю особое внимание на то, что у нас именно целевые лиды. Я много общаюсь с коллегами, есть такая тенденция и даже проблема – очень много нецелевых лидов, на которые тратятся ресурсы. У меня – исключительно целевые. То есть люди с конкретным запросом и с конкретным бюджетом.

Я считаю, что так круто работает бизнес, когда он продвигается через личный бренд, когда есть определенная репутация, инфополе. Хочу заметить, что месячный оборот в несколько миллионов долларов – это не чистая прибыль, поэтому я не могу сказать, что я на вершине успеха – сижу и могу рассказывать миру, как стать миллионером. Это очень хорошие результаты, но всегда есть, куда расти.

– Какие сложности препятствовали вам на начальных этапах предпринимательской деятельности?

– Как и многие, шла я к успеху методом проб и ошибок, потому что меня никто не учил работе с недвижимостью. Ставила новые задачи, преодолевала препятствия. Надо было наладить систему, логистику, контакты и коммуникации. Сейчас я уверена, что мы движемся в правильном направлении. Например, в августе и сентябре мы увеличили количество лидов и даже расширили штат.

Знаете, о чем я подумала сейчас? Если бы я тогда знала, с чем придется столкнуться, я бы, если честно, дважды подумала: а надо ли мне начинать этот бизнес? Хотя я обожаю то, чем занимаюсь. В каждом деле есть плюсы и минусы, трудности были и ещё будут. Но в успехе я не сомневаюсь.

– Опишите целевую аудиторию вашего агентства.

– Мои клиенты – это люди в возрасте от 35 до 50 лет. И мужчины и женщины в равных пропорциях. Обычно состоящие в браке, у них есть дети. Они владеют определенными активами. Достаточно обеспеченные, знают, насколько недвижимость – ценный ресурс. Выбирают объекты для инвестиций. Ищут человека, которому бы доверяли. Покупают для перепродажи или для получения арендной доходности. В основном, клиенты из РФ, а также из Европы – Германии, Голландии, Норвегии и даже из США.

Кстати, любой может к нам прийти, посмотреть, узнать о нас и наших партнёрах, клиентах подробнее. У нас два офиса – в Москве и Дубае. В столице, в Москва-сити, мы периодически устраиваем День открытых дверей и всегда открыты для личного общения с нашими гостями. Это часть нашего маркетинга и формирования репутации.

– В какую недвижимость сейчас наиболее выгодно инвестировать и почему?

– В каждой стране нужно выработать свою стратегию. Расскажу про Дубай, Индонезию и Турцию.

Дубай. Отличный вариант для получения арендной доходности. Там можно купить недвижимость в собственность и передавать по наследству, в Дубае самая высокая арендная доходность в мире среди мегаполисов. Стратегия такая: мы предлагаем нашим клиентам покупать по переуступке от продавца, что сильно дешевле, чем от застройщика. И через короткий промежуток времени можно уже выходить в получение прибыли. В Дубае надо брать объекты в долгосрок под аренду в тех домах, которые вот-вот сдадут. Получение дохода с аренды – 8 % годовых.

Вкладываться в котлованы, платить застройщику сейчас там невыгодно. Каждый новый проект застройщики продают дороже. По переуступке – дешевле.

Турция. Это как раз рынок для перепродажи. Вкладываетесь в котлован и на этапе 2-3-го этажа – продаете. Аренда там неинтересная по цене, плюс налоги. Поэтому в Турции актуальна стратегия быстрых флип-сделок. Не забываем, что надо также ответственно относиться к выбору объекта. При хорошем сценарии доходность – 20-25 %.

Индонезия. Бали. Это не такой консервативный рынок, как Дубай, там невозможно купить землю в собственность и передавать её по наследству, но можно взять дёшево в лизинг. Лет на 30-40. Построить на ней виллу либо купить от застройщика и сдавать в аренду через управляющую компанию. Так или иначе, получается среднегодовая доходность 15 % за вычетом уже всех дополнительных расходов.

Это очень хороший вариант, цикл капитализации недвижимости составляет 5-6 лет. Инвестор возвращает свои деньги в течение 6 лет, а следующие 25 получает пассивный доход. Нигде в мире вы такой средней доходности от аренды не найдете. Есть объекты и с 20-25 % годовой доходности.

– Сколько надо денег, чтобы инвестировать в недвижимость?

– Давайте сразу про Бали. Чтобы с локацией и спросом не промахнуться, берём, к примеру, номер в апарт-отеле, где есть вся инфраструктура на пять звезд – от кинотеатра под открытым небом до прачечной. Вам нужно где-то 160 000 – 200 000 долларов. И вы точно получите 15 % годовых со своего актива. Этот показатель в 2-3 раза выше, чем по всему миру.

На Бали также есть очень интересный вариант – сделки с девелоперами, когда вы вместе заходите с застройщиками в какой-то проект. Вы участвуете своими деньгами в проекте на этапе планирования, застройщик сам развивает, реализует на разных этапах строительства. Маржа от таких партнерств бывает 150 % за 12-15 месяцев. Этот капитал вы делите на двоих с застройщиком.

Теперь про Дубай.

Мы сейчас говорим априори про хорошую локацию. Например, про студию в районе Бизнес-бей. Купить такую студию можно примерно за 220 000 долларов на этапе, когда «вот-вот сдается». Студии будут востребованы всегда – приезжают туристы, бизнес, те, кто хочет работать в Эмиратах. Можно ещё и рассрочку получить. Порог входа – где-то 88 000 долларов. Если у вас они сейчас есть, а остальные будут в течение полугода – сейчас самое время пробовать этот вариант.

Цены в Дубае, конечно, разные. У нас есть «однушки» за пару миллионов долларов. Но, если говорить о минимальном пороге входа, это примерно 200 000 долларов.

– Назовите, пожалуйста, три фактора, которые влияют на успешность продаж элитной недвижимости?

Тут прям сразу коротко:

• Локация.
• Качество отделки.
• Маркетинг.

– Были ли у вас «падения» в вашей профессиональной деятельности? И если были, то как вы себя мотивировали, чтобы подняться и идти дальше?

– Начну с мотивации. Я люблю то, чем я занимаюсь, я не могу себе представить сейчас, что этого не делаю, – сижу на пляже и туплю. Я люблю работать и кайфую от этого, несмотря на то, что 24 на 7 постоянно в деле. Но надо и отдыхать – у меня случается и когда «я не могу» и «у меня не получается». Тогда отдыхаем физически – спать, есть, йога, спорт, секс, меньше алкоголя и прочих излишеств. В общем, всё то, что может поддержать тело и успокоить душу. Надо уделять время себе, своему состоянию, это гарантия того, что не перегорит, что постоянно будешь в тонусе.

Теперь про падения. Коронавирус – это раз. Но благодаря ему я пришла в этот бизнес. Дальше – политическая обстановка в мире. Нас, конечно, тоже трясло. В конце февраля у нас было большое количество отменённых броней, законсервированных проектов. Были те, кто из-за резкого роста доллара просто не смогли оплатить сделки по такому курсу, пришлось отменять брони у застройщиков. Потом нагрянул запрет оплат через Swift. Провести деньги был тот ещё квест, осталось буквально несколько банков, которые и по сей день отправляют деньги по «свифт». Тогда мы расширили спектр возможностей для оплаты для клиентов – можно было криптовалютой оплатить, например. В то время мы внедрили новые системы и механизмы, благодаря этому увеличили продажи даже летом, в низкий сезон.

Вот так санкции, ограничения, выход из привычной зоны комфорта способствовали развитию нашего бизнеса. И так и должно быть! Когда случаются такие «кризисы», самое время трансформироваться и внедрять новые возможности.

– Что вас отличает от других женщин-предпринимателей?

– У меня нет детей, весь фокус внимания сосредоточен на бизнесе. Я не могу себе представить, как другие женщины справляются с работой и умудряются воспитывать детей. У основательницы WB Татьяны Бакальчук, например, их семеро! Это какие-то женщины-героини, на мой взгляд. Я очень уважаю их и восхищаюсь. Они явно справляются лучше, я в своем графике не могу представить себе и одного ребенка.

– Как вы относитесь к тайм-менеджменту? Практикуете ли эту технику в своей деятельности?

– Я считаю, что всё надо планировать. Даже выходные. Без составления чёткого почасового плана я не понимаю, как вообще можно что-то успевать. Если я с пятницы не распланирую выходные, даже поход на пляж, – я точно никуда не попаду. Ведь даже в хороший ресторан надо записываться заранее. Итак – планирование и ещё раз планирование.

– У вас есть хобби и увлечения?

– Да, конечно, и на них времени хватает. Вейкбординг, вэйксерфинг, кайтсерфинг, йога, спа. Если я в Дубае, люблю на выходные уезжать в Jebel Ali Golf Resort & Spa, кататься на вейке или кайте, обедать на Марине и оставаться на ночь в отеле, отключив телефон. А ещё люблю уезжать в свою резиденцию в Португалии на территории крупного гольф-клуба, тренировать свой свинг – гольф-удар. В основном, активные виды отдыха на природе дают мне энергию для работы.

– Расскажите, какие у вас планы на будущее?

– Грандиозные. Я сейчас открываю строительную компанию Goldina Construction Management. Уезжаю на Бали с архитектором и прорабом для поиска земли под новый проект. Как обычно, началось всё с личного желания. Я хотела сначала для себя виллу построить – рынок-то перспективный, интересный, земля расти будет, очень доброжелательная страна для россиянина. Счёт в банке можно открыть удалённо за несколько недель. В общем, всё располагает. Прилетела в Дубай, поговорила со своими постоянными клиентами, рассказала, что мне нравится на Бали, и некоторые из них решили инвестировать в мой проект. У нас уже такой круг сложился доверительный, люди не раз получали доход от инвестиций с помощью нашего агентства, поэтому вкладываются в строительство целого комплекса, а не виллы. Я уверена, что проект будет мегакрутой и прибыльный. Дальше хочу строить комплексы и виллы под заказ на Бали и, естественно, расширять Goldina Real Estate и Goldina Construction Management.

– Жизнь состоит из моментов. Какие дни были самыми запоминающимися?

– Таких дней много. И как впервые везла табличку на дверь дубайского офиса Goldina Real Estate, и набор первых сотрудников, и открытие московского офиса 22 июня 2022 года. Много дней, которые остались в памяти, и, я уверена, их много и впереди. Будем работать!

Блиц-опрос

Ваша основная черта характера?

Коммуникабельность.

Какие качества вы цените в людях?

Надежность, ответственность, работоспособность, верность.

Ваши источники вдохновения?

Музыка, театр, особенно драматический. Я как человек с музыкальным образованием черпаю энергию и вдохновение от искусства. Это то, что трогает, вызывает эмоции.

Ваше жизненное кредо?

Учись у других, но слушай только себя и свой внутренний голос. Не сравнивай себя с другими, путь каждого человека индивидуален.

Любимая книга, фильм?

«Легенда об Уленшпигеле» Шарля де Костера, «Дон Кихот» Сервантеса. Почитать люблю лёгкие приключенческие романы, а драму лучше смотреть на сценах драматических театров.

Кто для вас является авторитетом в мире бизнеса?

Нет у меня авторитетов, так как я не углубляюсь в жизни других людей, ни с кем себя не сравниваю и ни на кого не равняюсь.

Какое путешествие вам запомнилось больше всего?

В Японию, пожалуй. Там всё другое, и люди как марсиане! Самое экзотическое место для меня – это Япония.

Что для вас значат деньги?

Свобода и возможность делать то, что я хочу.

Через 10 лет я буду…

…иметь совет директоров Goldina Real Estate. Бизнес станет таких объёмов, что принимать решения по развитию нужно будет не в одиночку, а с советом опытных аналитиков и экспертов. Но мы полагаем, а Бог располагает. Поэтому, кто его знает, как будет через 10 лет? В такое турбулентное время живём.