Кирилл Кудинов: «Стоит вкладывать в любую недвижимость, если есть чёткое понимание стратегии и дальнейших действий!»

– Кем вы мечтали стать в детстве и чем занимались до того, как пришли в инвестиционный бизнес?

– Каждое лето я проводил у деда и бабушки под Воронежем. Дед всё время что-то строил, а я ему помогал. Так, к 15 годам я уже имел опыт настила полов, строительства сараев, кладки кирпича, установки заборов, ворот и многое другое.

С 15 лет я открыл в себе тягу к продажам. Продавал тогда разные, ненужные в хозяйстве вещи. Это и старые инструменты, и детали от мотоцикла, оставшиеся после стройки материалы и прочее.

Продажи сопровождали меня всю сознательную жизнь. Моя первая работа по найму, мои бизнес-проекты – всё перекликалось с продажами. А с момента основания инвестиционно-строительной компании пригодились и строительные навыки.

– Почему вы выбрали для себя инвестиционную нишу?

– Спустя более 10 лет работы в собственном бизнесе я осознал, что у меня нет накоплений. Я не инвестирую и трачу почти всё, что зарабатываю. Тогда я решил разобраться в этой области. Для чего перечитал всего Кийосаки. После этого стал покупать и управлять первыми объектами недвижимости исключительно для себя.

– Ваши первые шаги в этой деятельности были успешными?

– В 2016-2017 годах я приобрел недвижимость в центре Петербурга, создал 16 апартаментов и самостоятельно управлял ими около года. Эти студии обеспечивали высокую доходность – около 20 %. Однако, вдохновлённый творчеством Кийосаки, я изначально стремился к получению пассивного дохода. Здесь же речи об этом не шло. Управление недвижимостью – это полноценная занятость. Особенно если мы говорим о посуточной аренде. Нужно решать задачи привлечения гостей, их заезда и выезда, починки неисправностей, отвечать за бухгалтерию и маркетинг. Это полноценный бизнес. Я решил его упаковать и подготовить для инвесторов.

Суть заключалась в следующем. Мы находим объект недвижимости в центре Петербурга, наилучшим образом подходящий для посуточной аренды. Делим на несколько апартаментов. Делаем хороший ремонт. Забираем получившиеся юниты себе в управление и в дальнейшем обеспечиваем инвестору стабильный пассивный доход.

– Есть ли какие-либо универсальные правила выгодного инвестирования?

– В сфере инвестиционной недвижимости я выделил для себя ряд основных правил. Первое: локация, локация и ещё раз локация. Второе: покупать объект недвижимости по цене ниже рыночной. Третье: делить большие помещения на малые и сдавать/продавать по частям. И четвёртое: работать в среднем и низком ценовом сегменте.

– Ваш главный проект – инвестиционно-строительная компания Inreit. Расскажите о процессе её создания: как зародилась идея?

– Как я сказал вначале беседы, идея пришла в голову из желания инвестировать самому и получать пассивный, но при этом ощутимый доход. В процессе изучения сферы я понял, что максимально высокий доход даёт посуточная аренда – сегмент, рассчитанный на туристов. А исполнение обязанностей отельера дало мне чёткое представление о сложности самостоятельной сдачи недвижимости в посуточную аренду.

Напрашивался вывод: чтобы получать максимальный доход без приложения усилий, нужно владеть доходной недвижимостью, которую некто сможет за тебя сдавать в посуточную аренду туристам. Так появилась идея создания бизнеса. Вместе с коллегами из инвестиционно-строительной компании мы подбирали объекты, делали гостевые квартиры в излюбленном туристами центре Северной столицы и продавали инвесторам. А управляющая компания обслуживала эти квартиры, обеспечивая инвесторов пассивным доходом.

– С какими трудностями вы столкнулись на раннем этапе?

– Конечно, без проблем не обходилось. К примеру, сложность вызывал процесс согласования сделок с собственниками недвижимости. Ведь мы имели дело с расселенными коммунальными квартирами. Владельцев общей долевой собственности насчитывалось немало, но далеко не все из них отличались юридической чистотой. К тому же такой номерной фонд сложно согласовать на уровне органов власти. Как следствие, почти невозможно выделить гостевую студию в отдельную собственность. Кроме того, соседство с другими объектами в жилом фонде порождало дополнительные неудобства для постояльцев и сложности в управлении такими апартаментами. И всё же эта рабочая схема меня устраивала. Пока в 2019 году не вступил в силу «закон Хованской». Он запретил оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. На тот момент это оказалось самой значительной сложностью, поскольку делало невозможным нашу дальнейшую работу. Но нет худа без добра. После возникшей паузы мы нашли решение: перейти в коммерческий фонд, к которому по сей день относится большинство российских апарт-отелей. Вскоре мы осознали все плюсы этого фонда перед жилым для нашей работы. Перечисленные выше недостатки работы с расселенными коммуналками ушли в прошлое. А масштабы бизнеса в результате значительно увеличились как финансово, так и географически. Сегодня мы создаём крупные апарт-отели с классификацией три и четыре звезды в отдельно стоящих зданиях в центральных локациях Петербурга и Москвы. За шесть лет открыли более 60 отелей и привлекли более 5 млрд рублей инвестиций.

– Как инвестор вы владеете тремя десятками доходных апартаментов в центре Петербурга. Как текущая ситуация в России и мире повлияла на доходность этих инвестиций?

– Доходность рассчитанных на посуточную сдачу апартаментов в Петербурге во многом зависит от туристического потока. А турпоток в 2022 году, как вы, наверняка, слышали, продемонстрировал отличный рост за счёт внутреннего туризма. По данным Смольного, город посетили более 8 млн гостей, что на два миллиона больше, чем в 2021-м. На это повлияло закрытие ряда иностранных туристических направлений и падение спроса на южные курорты России на фоне спецоперации. В результате турпоток оттуда перенаправился в другие регионы страны. И значительную его часть приняли Москва и Петербург.

Результаты заполняемости наших апарт-отелей также превзошли итоги прошлого года и даже допандемийного 2019-го. Комплексы в сезон загружались на 90-95 %. Доходность инвесторов, включая меня, в этот период составляла от 18 до 26 %, а выплаты достигали 108 тысяч рублей с одной студии.

– Апартаменты или обычное жилье? Что выгоднее?

– Всё зависит от локации того или иного объекта недвижимости и нюансов его приобретения. Если у вас лишняя квартира с ремонтом в центре города, а также навыки и время для её посуточной сдачи в аренду, вы извлечёте максимально возможный доход.

Если же таковой нет, её приобретение встанет вам в немалую сумму. А чем дороже жилье, тем ниже доходность. В то время как покупка более дешёвой квартиры в спальном районе едва ли даст вам возможность сдавать её посуточно. Туристам интереснее останавливаться в историческом центре с его достопримечательностями и удобной транспортной развязкой. Как бы там ни было, искать и обслуживать жильцов вам всё равно придется самостоятельно. И не забывайте при этом, что и цена недвижимости в отдалённой от центра локации растет в разы медленней. А это тоже вопрос существенный.

В среднем такое жильё приносит его арендодателю 4-5 % годовых и, к тому же, лишает его пассивного дохода. Тогда как апартаменты в центре Петербурга или Москвы, сдаваемые в аренду силами управляющей компании, обеспечивают инвестору 9-11 % годовых и полностью пассивный доход.

– Как страх формирует рынок недвижимости?

– Из своей практики могу отметить, что с началом СВО в ситуации неопределенности наши клиенты потеряли интерес к апартаментам в строящихся объектах и обратили взор на готовые студии. Ближе к лету этот страх прошел, и продажи юнитов в будущих объектах возобновились. После объявления частичной мобилизации готовые студии вновь обрели популярность, а продажи недвижимости с расчётом на долгосрочную перспективу опять снизились. Чтобы стимулировать интерес инвесторов, мы пошли на беспрецедентный шаг: ввели гарантированные выплаты для инвесторов за период редевелопмента наших объектов, чтобы обеспечивать их пассивным доходом ещё на этапе строительных работ. Это дало свои плоды: уровень продаж снова пошёл вверх.

– Стоит ли сейчас вкладываться в зарубежную недвижимость?

– Стоит вкладывать в любую недвижимость, если есть четкое понимание стратегии и дальнейших действий. На фоне нестабильной ситуации в РФ многие инвесторы бросились покупать недвижимость за границей. В основном в ОАЭ, Турции и Грузии. Чаще всего покупки делаются бездумно, из желания «что-то купить», и опять же под влиянием страха. Такие инвестиции оказываются малоэффективными. Если же разобраться в продукте и особенностях инвестирования в той или иной стране, чётко определить стратегию, можно купить достойную недвижимость с хорошим инвестиционным потенциалом.

– Выгодно ли сейчас открывать отель в России?

– О том, как повлиял кризис на внутренний туризм и гостиничные показатели наших отелей, я уже рассказал. На мой взгляд, в этом направлении открываются благоприятные перспективы. Однако всё определяют детали: локация, цена приобретенной недвижимости; затраты, понесённые на ремонт, рекламу, маркетинг; эффективность проделанной работы и дальнейшей работы по привлечению и обслуживанию постояльцев и раскрутке отеля. Однозначно прогнозировать успех на этом поприще я не берусь. И дело не столько в кризисе, сколько в навыках и возможностях предпринимателя.

– Можете назвать три инвестиционных направления для «чайников», то есть людей, которые ничего не знают об инвестициях, но хотят выгодно вложить излишки средств?

– Конечно же, наиболее эффективный, с моей точки зрения, классический вид инвестиций – это недвижимость. И я говорю это не как глава инвестиционно-строительной компании, а как инвестор, который пробует различные инструменты извлечения прибыли.

Этот актив не требует особых навыков для инвестора и в минимальной степени сопряжен с инвестиционными рисками. При этом недвижимость в ликвидной локации способна приносить доходность, сопоставимую с доходностью ценных бумаг, что как никогда актуально в период высокой инфляции.

Недвижимость исторически меньше прочих подвержена влиянию геополитики. Не исчезает в результате обвала рынков и дефолтов. Инфляция же идёт на пользу её владельцу, так как увеличивает его благосостояние: чем выше рост цен, тем выгоднее собственник перепродаст свои квадратные метры в дальнейшем.

Наконец, недвижимость – единственный актив, имеющий два доходных компонента. За счёт сдачи в аренду и последующей перепродажи инвестор имеет возможность получать доход как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Иных видов инвестиций с тем же набором преимуществ, увы, нет. Но есть и другие материальные активы, почти столь же надежные в современных условиях нестабильности. Среди них вложение в драгметаллы. Однако там существует своя специфика, и не всё так просто. А третьим я бы назвал, пожалуй, ОФЗ. Этот вид облигаций не столь доходен, как другие. Особенно с недавнего времени. И вложение в такие ценные бумаги чаще всего делается с расчётом на долгосрочную перспективу. Но ОФЗ подходят для начинающего инвестора как понятный и безопасный актив.

– Как вы считаете, больше пользы приносит самообразование или учёба в высших учебных заведениях?

– Однозначно самообразование. Мы живём в интересное время. Почти любую информацию можно найти бесплатно или за небольшие деньги в интернете. В том объеме и в тот момент, когда она необходима. В отличие от вузовских программ вы можете брать только то, что вам нужно и когда нужно. Существует и масса курсов, мастер-классов, тренингов от практиков с реальным опытом за плечами, а не теоретиков, как в большинстве вузов.

– Случались ли у вас «падения» в вашей профессиональной деятельности? И если да, как вы себя мотивировали, чтобы подняться и идти дальше?

– Падения неизбежны. Особенно для предпринимателя в России. К падениям и неудачам я отношусь как к необходимому опыту. На этот счет есть отличная цитата: «Все хорошие результаты образуются благодаря принятым правильным решениям. Все правильные решения принимаются на основе приобретённого опыта. А опыт в свою очередь формируется на основе неправильно принятых решений». Поэтому не нужно бояться ошибаться и приобретать бесценный опыт.

– Как вы относитесь к тайм-менеджменту? Практикуете ли эту технику в своей деятельности?

– Для меня это точка роста. Из методологий отдаю предпочтение GTD – Getting Things Done – Дэвида Аллена.

– Как вы любите отдыхать? У вас есть хобби?

– Очень люблю путешествовать. На сегодня побывал в 34 странах и в ближайшие 6-7 лет планирую увеличить это количество до 100. Катаюсь на горных лыжах, осваиваю кайт и вейк. Хобби – нумизматика.

– Какую сумму, по вашему мнению, должна составлять «финансовая подушка», чтобы среднестатистический человек чувствовал себя уверенно?

– Здесь всё зависит от ежемесячных расходов среднестатистического человека. На мой взгляд, «подушка» должна покрывать шесть месяцев обязательных расходов.

– Поделитесь своими планами на ближайшее будущее – личными и связанными с работой.

– Личные: посетить Южную Америку, начать изучать английский, пойти на курсы сомелье, защитить диплом MBA. Рабочие: провести самую крупную сделку в истории компании и приобрести здание площадью 10 600 метров, достроить два отеля в Москве и Петербурге, начать редевелопмент трёх взятых в работу объектов, запустить направление загородной доходной недвижимости.

– Для вас что-нибудь значит словосочетание «жажда бизнеса»?

– Это потребность расти, развивать свой бизнес, двигаться вперёд, никогда не останавливаться и получать от этого максимум удовольствия.

– Как сказал один мудрец, жизнь – это не те дни, что прошли, а те, что запомнились. Какой день (дни) в вашей жизни вы и через 30 лет будете помнить в мельчайших деталях?

– Первую сделку компании Inreit. Мы готовились к этому событию полгода, с огромным трудом находили первых инвесторов, объясняли нотариусу, как провести это сделку, убеждали продавца недвижимости, что всё безопасно. В итоге сделка трижды оказывалась на грани провала. Но благодаря сверхусилиям и небольшому количеству удачи всё получилось.

Блиц-опрос

Ваша главная черта характера?

Идти туда, где страшно.

Какие качества вы цените в людях?

Честность и профессионализм.

Что вас вдохновляет?

Большие цели.

Ваша любимая книга и фильм?

Книга – «Источник», Айн Ренд; фильм – «В погоне за счастьем».

Кто для вас авторитет в мире бизнеса?

Из зарубежных бизнесменов: Илон Маск, Джефф Безос, Стив Джобс. Из российских: Олег Тиньков, Сергей Галицкий, Олег Торбосов.

Какое путешествие вам запомнилось больше всего?

Америка, Индия.

Самый необычный подарок, который вы получали?

Серьгу в форме доллара. До сих пор ее ношу.

Вы считаете себя богатым человеком?

Нет.

Что для вас значат деньги?

Свобода.

Через 10 лет я буду…

…счастливым человеком!