Про недвижимость

Любителям новостроек посвящается

Олег Герасимов

Олег Герасимов

  • 24.01.2017
  • 13
  • 0

Так исторически сложилось, что ментальность русского человека воспринимает недвижимость как самую твердую валюту на внутреннем рынке. Причины этого кроются в постоянном непостоянстве экономической ситуации в стране – не все верят в рубль, а жилье – оно всегда будет всем необходимо.

Порассуждать я здесь хочу на много тем. Дабы не казаться голословным, хочу скромно отметить, что имею хоть и небольшой, но все же какой-то опыт работы с московской, немецкой и английской недвижимостью.

Итак, начнем с Москвы. Русские любят покупать. Цель большинства граждан нашей необъятной – это собственная квартира. И пусть это однушка за МКАДом, за которую платить ипотеку еще 30 лет и от которой до работы добираться полтора часа, – зато своя. Так вот мыслят наши граждане. Логика здесь какая-то есть, наверное… Мол, так хоть не арендодателю деньги идут, а ипотечная квартира потихоньку становится своей личной. Почему-то мало кому из них приходит в голову сдавать свою «замкадную» и снимать что-то поближе к работе. Такие люди – идеальные сотрудники. Они настолько зависимы получить запланированную на много лет вперед зарплату, что потеря работы для них – невероятный стресс. Пашут такие люди как кони. Спасибо ипотеке.

Отвлечемся на статистику. Согласно ей, всего 20 процентов трудоспособного населения России может позволить себе купить квартиру. Из этой массы еще 20 процентов совершают покупку без заемных средств. То есть примерно для 4 процентов всего трудоспособного населения страны покупка недвижимости не является очень крупным приобретением. Интересно отметить, что, согласно той же статистике, те же 3-5 процентов людей имеют склонность к предпринимательству. Логично предположить, что те, кто покупает квартиру в ипотеку, проводят подобные крупные сделки достаточно редко (для большинства – 1 раз в жизни). Те же, кто имеет свободные средства для покупки недвижимости без заемных средств, делают это значительно чаще. Допустим, это происходит больше 2 раз за жизнь: одна для себя, одна на «черный день».

С учетом того необъятного объема жилья, которое вводится в эксплуатацию каждый год, можно сделать вывод: более 20 процентов всей свободной недвижимости принадлежит 4 процентам всего трудоспособного населения.

Москва и область строятся бешеными темпами, но этот спрос раздутый – ведь каждая 4-5-я квартира, как мы выяснили, пустует (предлагается в аренду). Чем больше жилых комплексов вводится в эксплуатацию, тем больше растет конкуренция среди арендодателей, и тем ниже становится арендная ставка. Рынок арендаторов тоже сжимается – ведь в этих же домах остальные квартиры раскуплены в ипотеку теми, кто раньше жил в съемном жилье.

Чем все это закончится? Доходность квартир бизнес-класса в Москве сейчас не дотягивает и 5 процентов годовых. В среднем и эконом-сегментах дела получше – здесь около 7 процентов. Получается, что выгоднее сейчас в Москве сдавать квартиру эконом-класса, а жить в арендном бизнес-классе.

Здесь я не упомянул о том, что для тех, кто покупает недвижимость на котловане, помимо рисков быть недостроенным, есть также возможность заработать процентов 30 за 2 года на разнице в конечной стоимости квартиры.

Теперь поговорим об арендодателях. Большинство из них далеко не люди с тонкой душевной организацией и правильным вкусом. Посмотрите предлагаемые квартиры в новых домах: непрактичная вершина безвкусия. На фоне большого объема предложения нужно уметь выделяться: предлагайте то, что не предложат остальные. Сделайте так, чтобы можно было смело сказать: «Делал под себя, но обстоятельства…» Это будет стоить вам немного дороже популярной безвкусицы, но эти вложения быстро себя оправдают. По моему опыту работы с экономом и средним классом – 9 процентов годовых вполне реальный уровень. Просто посмотрите несколько картинок стильных квартир и сделайте примерно так же, но из доступных материалов ОБИ и Леруа.

Про Россию хватит. Германия.

Красивая страна, особенно на нетронутом совком Западе. Наверное, единственная в Европе, где ты себя не чувствуешь некомфортно, говоря на английском. Практически все, включая продавцов шаурмы, знают язык. И это вам не французы, которые владеют английским, но считают ниже своего достоинства вам на нем отвечать.

В Германии история с недвижимостью совершенно другая: это страна, где всего 20 процентов всего населения имеет в собственности жилье. Все остальные люди – вечные арендаторы. Почему так? В отличие от нас, немцы очень мобильны. Они не привязаны не то чтобы к какому-то конкретному городу, они чувствуют себя свободно во всей Европе. Сделали более интересный оффер в другом городе или стране – не задумываясь, смело переезжают. Дешевые перелеты внутри Европы, повсюду скоростные поезда и автобаны – понятие расстояния воспринимается ими совсем иначе. Отсюда и мысль: зачем покупать, привязывать себя к месту, когда завтра все может кардинально поменяться? Задумываться о покупке своего жилья начинают ближе к 40-50 годам, когда жизнь устаканивается, работа стабильная и на хорошей позиции, дети разъехались.

Арендный бизнес здесь специфичен. Интересно то, что в крупных городах он менее прибылен, чем в маленьких. Почему так? Потому что это не Россия, где «за МКАДом жизни нет». Отъехав от крупного города на 20 км, вы не увидите полного отчаяния, алкоголиков и безнадегу. Здесь также есть рабочие места, средний доход населения примерно тот же самый. А вот недвижимость стоит уже дешевле. Соотношения стоимости аренды к стоимости жилья в большом городе и городе-спутнике таково, что сдавать в аренду выгоднее в городе поменьше. Интересный факт: восточная часть Берлина стоит дешевле западной до сих пор, даже спустя 28 лет после сноса стены – ментально у людей до сих пор на востоке пахнет «совком».

Минус инвестиций в Германии: там вы не местный, и вам точно не уйти от налогов с дохода (в России, думаю, большинство их не платит). При этом там развит бизнес компаний, которые берут управление недвижимостью на себя за довольно скромную плату, и вся эта волокита вас не коснется.

К плюсу я бы отнес диверсификацию рисков – вы имеете актив, со стабильной ценой в евро, который приносит доход в валюте.

И, напоследок, Англия. Эту страну я не изучал настолько досконально – мне сделали предложение о покупке, я рассмотрел его, прикинул перспективы и решился. Как и в Штатах, там популярны апарт-дома – своеобразные жилые комплексы со своей инфраструктурой. На территории имеется свой фитнес, ресторан, бассейн, где-то даже каток. Есть еще подобные варианты частных студенческих апартаментов при университетах. Большая часть квартир в таких домах сдается управляющей компанией. Какими-то квартирами может владеть сама компания, какие-то могут быть проданы инвесторам. Аренда в таких комплексах возможна как долгосрочная, так и краткосрочная. Плюс в том, что в договоре с управляющей компанией прописывается, что вы получаете доход не конкретно с вашей площади, а весь доход всего комплекса делится на всех инвесторов, пропорционально их долям. То есть, даже если ваша квартира пустует, вы все равно будете на ней зарабатывать. В таких комплексах достаточно просто купить апартаменты в ипотеку даже нерезидентам. Если управляющая компания известна на рынке, то банки кредитуют легко. Процентная ставка по нашим меркам смешная – 3 процента годовых. Ипотека гасится с аренды. В некоторых случаях по договору с управляющей компанией ей можно в любой момент продать свой объект по зафиксированной ранее цене. Это на случай, если вы не захотите долго искать покупателя на более высокую стоимость.

На этом пока хватит. Мыслей еще много, но не все же сразу. Кого интересуют более подробные моменты, меня можно легко найти в FB и VK. Удачных и правильных вам инвестиций!

Уважаемые читатели! Если вы тоже хотите поделиться своим опытом и историями в Блогах на «Жажде», пишите нам – blog@zhazhda.biz

Вверх
Сделать сайт лучше