Доходная загородная недвижимость

История основания и развития инвестиционной девелоперской компании в сфере загородной недвижимости Wish Home

18.12.2023

Компания Wish Home была основана в 2022 году как инструмент для инвестиций в бурно развивающийся в России формат загородного отдыха Holiday Village, который уже давно зарекомендовал себя за границей. Об этапах становления и особенностях бизнеса рассказал Давид Тащян, основатель инвестиционной компании Invellect, в которую входит Wish Home.

Начало пути и этапы становления бизнеса

Идея концепции Holiday Village для российского рынка достаточно новая. Первая компания, которая начала работать в этом направлении, появилась в Санкт-Петербурге около трёх лет назад. А в Петербург эта история пришла из Финляндии, где очень популярен формат загородного отдыха, когда люди снимают коттеджи на выходные или для короткого проживания.

«Бизнес-модель, которую мы решили адаптировать для российского рынка, берёт начало из концепции апарт-отелей: люди покупают апартаменты, сдают их в управление профильной управляющей компании и получают пассивный арендный доход. При этом стоимость самого объекта недвижимости растёт за счёт генерируемого им денежного потока.

Бизнес-модель Lease back (обратный выкуп) мы решили взять как прототип для создания нового на российском рынке инвестиционного инструмента – коттеджей с отельным сервисом», – говорит основатель Wish Home Давид Тащян.

Традиционно под каждый проект в концепции Holiday Village тщательно подбирается земельный участок с уникальными природными рекреационными, видовыми характеристиками. Каждый минус должен компенсироваться плюсом. Например, если участок далеко от города, он должен быть расположен в очень красивой природной зоне, иметь на территории соответствующий концепции ресторан, SPA-зону.

Необходимым условием является наличие в комфортной доступности объектов для развлечений, культурного отдыха и занятий спортом.

Перед началом строительства первого проекта команда Wish Home провела маркетинговое исследование рынка, построила финансовую модель, привлекла профессионалов с высокими экспертизами в оценке инвест-потенциала и в разработке проектов в сегменте загородной отельной недвижимости, проработала критерии выбора земельных участков, принципы наполнения локации, размеры и планировку коттеджей таким образом, чтобы проект можно было дополнять как конструктор необходимыми модулями, а позже масштабировать, создавая сеть локаций.

Земельный участок для первого проекта, Eco Lodge Yahroma, выбрали рядом с горнолыжным курортом. Поблизости расположен гольф-клуб, экоферма, рыболовный клуб, исторические достопримечательности.

Первые инвесторы пришли в проект ещё на этапе оформления сделки по покупке земли и разработки генерального плана поселка на 14 коттеджей. После проведения тендера среди строительных компаний на выполнение строительно-монтажных работ началось строительство.

«Первый проект мы построили полностью под ключ за 8,5 месяцев. Меня как предпринимателя очень мотивирует этот момент в девелопменте: когда ты из ничего создаешь продукт, которым потом пользуются люди, и ты видишь результат работы в их отзывах, например, вживую, в SMS, на “Яндекс Картах”», – рассказывает Давид Тащян.

Команда Wish Home

Один из ключевых факторов успеха компании – формирование высокоэффективной команды. Это эксперты, которые уже создавали, выводили и развивали успешные бренды, с опытом в инвестировании, в привлечении дополнительного финансирования, в строительстве, в продвижении, в управлении и масштабировании проектами на рынке загородной недвижимости.

Тащян Давид – основатель инвестиционной компании Invellect, специализирующейся на покупке и развитии компаний реального сектора экономики. В портфель компании, помимо Wish Home, входят cети кофеен самообслуживания Lifehacker coffee и Hohoro, интернет-магазин «Лаборатория кофе», сервис поминутной аренды электросамокатов Urent, сеть химчисток Bianca.
Нудин Александр – совладелец крупнейшей кофейной компании в сегменте to-go Coffee Like, около 900 точек по РФ, совладелец Starttrack, Urent.
Федосенко Руслан – CEO инвестиционного девелопера «Виш Хоум Девелопмент». Имеет более чем 10-летний опыт управления объектами коммерческой недвижимости. Руководил крупным холдингом, в котором, в том числе, реализовывал проекты строительства коттеджных поселков и загородных отелей.
Басин Антон – отельер и гостиничный девелопер, владелец BASINN Hotel Development, президент ассоциации загородных отелей, спикер профильных гостиничных форумов и конференций. Более 15 лет опыта работы на рынке загородных отелей с крупнейшими игроками сделали его топовым экспертом в индустрии.

Направления работы и особенности бизнеса

Группа Wish Home состоит из организаций в формате акционерных обществ:

АО «Виш Хоум» – занимается управлением гостевыми домами.
АО «Виш Хоум Девелопмент» – основной деятельностью является разработка, проектирование и строительство жилых и рекреационных комплексов.

Продукт девелоперской компании Wish Home нестандартный, компания оперирует на рынке B2B2C. С одной стороны, есть инвестор, а с другой стороны – гости, которые арендуют и пользуются загородной недвижимостью в концепции Holiday Village.

Что такое Holiday Village? Это не просто коттеджный поселок. Локация включает в себя три важных элемента: воду (река, озеро, море), лес и уникальный рельеф местности. Концепцию задаёт сам участок. Так, второй проект Wish Home, «Дубовая роща», расположен на берегу реки, рядом с дубовой рощей, недалеко от уютной фермы со своим рестораном и возможностью прийти на экскурсию. Это определило стилистику проекта: эко-ранчо. А в основу концепции «Дубовой рощи» легли семейные ценности.

Соседство с фермой – пример успешного сотрудничества. У инвестиционного девелопера нет необходимости строить собственный ресторан на территории проекта, а ферма получает пул посетителей.

Сам проект при этом обеспечивает минимальный, но достаточный сервис. На локации работает небольшое количество людей: горничные, хозрабочие, администраторы и команда управляющих, которая занимается заселением и маркетингом. Многие считают, что для управления необходима большая команда. На самом деле она нужна только для строительства. Например, в проекте Eco Lodge Yahroma это шесть человек на самой локации.

Ключевое, за что арендаторы платят деньги в концепции Holiday Village, это дома. Второй важный элемент – это ресторан или кейтеринг. Причем на этом рынке ресторан востребован не всегда, так как многие гости приезжают пожарить шашлык, пообщаться, отдохнуть в доме с террасой. Они даже не всегда готовы выходить куда-то, поэтому доставка из ресторана может быть более востребованной. Третий необходимый элемент – SPA. В формате загородных коттеджей это бани, купели и бочки фурако.

«В бизнес-модели мы декларировали цифру средней загрузки всех домов на уровне 60 %. Фактически летом она была около 80 %, а в низкий сезон в районе 40 %. При этом надо понимать, что локация раскачивается, повышает показатели. Гости, которые приехали один раз, если им всё понравилось, через некоторое время возвращаются сами и рассказывают свои позитивные впечатления другим. Это как раз тот фактор, которого нужно добиться с помощью управляющей компании. Если гости не вернулись, возникает эффект “дырявого ведра”, когда ты наливаешь новых гостей, но они уходят. В этом случае долгосрочно система не работает», – объясняет Давид Тащян.

Финансовая выгода

Доля инвестиций в загородную курортную недвижимость сейчас растёт в инвест-портфелях. Очень сложно купить квартиру в новостройке за 17 миллионов и сдавать её за 180 тысяч рублей, но в загородном сегменте это реально. При этом продукт подходит для инвесторов, которые хотят иметь активы, приносящие доход в долгосрочной перспективе, в отличие от тех, кто покупает недвижимость на уровне котлована и перепродает после сдачи, зарабатывая на росте стоимости объекта.

«В книге “Богатый папа, бедный папа” Роберт Кийосаки рассказывает, как выгодно в Америке брать дешёвые деньги в долг (ипотека) и инвестировать их в недвижимость так, чтобы доход от аренды перекрывал ипотечные платежи. В России это было невозможно из-за высокой стоимости ипотечных кредитов и невысоких (в сравнении с ипотечными платежами) ставок аренды.

Сейчас банки дают возможность оформить льготные ипотечные программы от 5 %. При этом тренд на внутренний туризм обеспечивает рост арендных ставок и хороший поток отдыхающих. В итоге при первоначальном взносе от 4,5 до 5 миллионов рублей доход от аренды составляет около 180 000 рублей в месяц, а ипотечный платёж – 70 000 рублей.

Если не использовать ипотечное кредитование, а вложить в проект собственные средства, то окупаемость проекта составит 7-8 лет, но с ипотекой этот цикл сокращается до 3,5-4 лет», – рассказывает основатель инвестиционной компании Invellect и Wish Home Давид Тащян.

Средний чек приобретения загородной недвижимости Wish Home составляет 17 миллионов рублей. Первоначальный взнос – 4-5 млн, а остаток средств можно взять в ипотеку. В планах компании создать такой формат недвижимости, где первоначальный взнос будет составлять 2-2,5 млн руб. Скорее всего, это будут дома типа бунгало с панорамными окнами, где спальня совмещена с гостиной. Подобные гостевые дома есть на Алтае и во многих горных локациях.

АО «Wish Home» управляет домами, занимается техническим и сервисным обслуживанием, рекламирует, размещает в системах бронирования, сдаёт их в аренду.

Инвестиционный девелопер и управляющая компания (УК) находятся в составе одной группы компаний, поэтому девелоперу выгодно строить качественно, чтобы не возникала необходимость в постоянном ремонте, ведь это сократит доход УК. При этом УК выгодно оказывать сервис высокого качества, так как от того, будут ли довольны гости, вернутся ли они снова, напрямую зависит не только доход инвесторов проекта, но и самой УК.

Доход инвесторов распределяется классическим котловым методом – прибыль от сдачи всех лотов проекта делится между всеми собственниками, пропорционально вложенным средствам. Управляющей компании выгодно сдавать в аренду все дома, не только те, которые сдаются легче, так как благодаря этому нет необходимости постоянно вкладываться в обновление нескольких самых популярных домов.

Работа не с несколькими конкретными арендаторам, а со всем туристическим потоком снижает риски того, что арендатор передумает и возникнет необходимость снова вкладываться в продвижение, чтобы найти нового на аренду конкретного коттеджа.

Собственники объектов (инвесторы) не несут никаких текущих расходов, платят лишь налог на недвижимость и земельный налог. Они не участвуют в ремонте, обслуживании, рекламе, зато могут приехать отдохнуть в своём коттедже. Это в прямом смысле пассивный доход.

В зависимости от конъюнктуры рынка доход инвестора составляет от 13 до 20 %. В финансовую модель включены как арендный доход, так и рост стоимости актива.

«Инвестор покупает недвижимость, оформляет её в собственность – создаёт твердый актив. Дальше этот актив по договору управления передается нам, и мы сдаём его в аренду. Заключаем договор на пять лет. Так как наш бизнес состоит из двух частей – девелопмент и управление, у нас есть мотивация хорошо строить, чтобы долго эксплуатировать объект, и мотивация грамотно управлять, чтобы обеспечить постоянное заселение. Это очень важный элемент, который многие недооценивают. Мало построить несколько домов, нужно их продать, заселить, нужно сделать так, чтобы это работало в долгосрочной перспективе. Мы проводим инвест-туры на локацию, вы можете всё увидеть собственными глазами, оставить заявку на сайте, приехать пожить, оценить качество проекта и уровень сервиса», – говорит Давид Тащян.

О конкуренции и текущей ситуации на рынке

Holiday Village очень хорошо встраивается в загородный отельный рынок, предлагая формат, отличный от формата отелей, но с таким же качественным сервисом.

«Пандемия коронавируса, когда загородный дом считался решением всех проблем, усиление тренда на внутренний туризм и популярность шеринга, когда люди не покупают дачу, а снимают коттеджи за городом, сформировали устойчивый интерес к сегменту. Спрос на внутренний туризм вырос на 92 %, а ставки аренды поднялись на 32 %, что делает наш продукт и формат Holiday Village максимально перспективным», – рассказывает Давид Тащян.

Стремительный рост спроса привел к дефициту качественных локаций. Государство прикладывает усилия к тому, чтобы формат Holiday Village развивался. Крупные застройщики также начинают обращать внимание на этот формат. Но на строительство объектов требуется время, и пока что спрос не удовлетворен.

О планах на будущее

Wish Home ставит задачу создать крупнейшую в России сеть коттеджей формата Holiday Village, предлагающую отдых в загородных коттеджах с высоким уровнем отельного сервиса, реализуя популярный формат шеринга к дачному отдыху.

Давид Тащян поделился планами по развитию:

«Какое преимущество у сети? Например, гостю понравилось в Яхроме, после он посетит другую локацию. Где-то ему понравится больше зимой, где-то летом, где-то у него отдых с семьей, где-то – с друзьями. Наша задача создать продукт, в котором гости смогут закрывать все свои потребности. И эту задачу можно решить, создав сеть.

Сейчас к нам в управление приходят отели, и мы рассматриваем их покупку с целью редевелопмента, для повышения операционной эффективности. При качественном управлении апартаменты в отелях могут стать привлекательными лотами для инвесторов. У них есть минус – ипотечные продукты на апартаменты не распространяются, зато чек входа ниже.

Дополнительно на территории отелей мы можем строить коттеджи, эта концепция гармонично вписывается в формат Holiday Village.

Если думать о будущем, то развитие сети я вижу в различных локациях от Москвы до Байкала, от Алтая до Кавказа. Но на данный момент стратегически мы выбрали приоритетным направлением Подмосковье. Мы хотим удовлетворить спрос здесь, а вот после этого, вероятно, пойдем в другие регионы».