Workki – доступный офис

Как работает коворкинг площадью 2,5 тысячи кв. метров

13.09.2017

Рынок коворкингов в России развит слабо, и сильные игроки на этом поле видны сразу. Workki – проект заметный, сумевший удивить избалованную московскую бизнес-среду доступностью, объемами и оптимальным соотношением качества, цены и разнообразных опций. О том, как строится работа коворкинга нового поколения, «Жажде» рассказал директор Игорь Шулинин.

Учредителями нового проекта Workki выступили несколько инвесторов. Представитель компании в России, директор Игорь Шулинин, и собранная им команда начали процесс запуска еще в прошлом году. Первый коворкинг сети – Workki НЕО ГЕО – открылся 1 апреля 2017 года в Юго-Западном округе Москвы рядом со станцией метро «Калужская». Он расположен в дизайнерском бизнес-центре класса B+ и занимает 2 этажа общей площадью более 2,5 тысячи кв. метров.

Игорь Шулинин: «До прихода в Workki я уже имел дело с этим бизнесом. В 2012 году мы открывали один из первых московских коворкингов – это был небольшой проект, который со временем стал приносить уверенный доход. Но в дальнейшем по ряду причин было принято решение о его продаже. После этого я некоторое время занимался корпоративными коммуникациями, деловыми играми, продюсировал медиапроекты. Работал также в Израиле. А в 2016 году я решил снова собрать команду, чтобы, опираясь на накопленный опыт, заняться созданием нового бренда. Так появилась концепция Workki, а я занял должность директора компании в России».

Сообщество единомышленников

В Workki можно арендовать целый кабинет для одного человека. Практически ни в одном бизнес-центре или коворкинге нет такой возможности. Помимо индивидуальных офисов, коворкинг предлагает резидентам большой выбор рабочих мест: это и зона open-space, и кабинеты, и общие пространства с мягкими диванами, и гамаки на летней веранде. В числе дополнительных опций: аренда конференц-залов, печать документов, юридический адрес, доступ в другие коворкинги сети, прием корреспонденции, брендирование офиса, проводной канал интернет, шкафчик для вещей, IT-поддержка, бизнес-ланч и некоторые другие услуги.

Игорь Шулинин: «Очень важно понимать, что коворкинг – это не просто рабочее место, где есть стул и стол, а настоящее сообщество единомышленников: малых, средних и крупных предпринимателей. В коворкинге всегда можно установить полезные деловые связи, потому что здесь собрались те, кто хочет реально делать бизнес, делать деньги. Мы периодически устраиваем в Workki бизнес-ориентированные мероприятия. Например, семинары по продажам или лекции по криптовалюте. Также для резидентов проводятся регулярные нетворкинг-встречи».

Коворкинг – это непростой бизнес. Прежде чем запустить его, необходимо провести глубокое исследование рынка. Игорь с командой долго определяли целевую аудиторию, искали ее интересы, предпочтения, привычки. Анализировали политику конкурентов, изучали зарубежный опыт. За время исследований наш герой не один раз получал неожиданные результаты, которые в итоге подтвердились на практике. Например, первоначальная гипотеза о том, что люди при выборе коворкинга в первую очередь оценивают географический критерий, то есть время в пути, удобство расположения и так далее, во многом не оправдала себя. Опрос резидентов коворкинга показал, что некоторые из них добираются до места больше часа. И они готовы тратить это время, несмотря на наличие площадок конкурентов в ближнем радиусе, потому что им нравится именно в Workki. Они в гораздо большей степени ценят атмосферу коворкинга, его интерьер, предоставляемый сервис и сообщество, которое здесь формируется.

Механизмы работы

По словам Игоря, подготовительные работы на первом объекте заняли больше времени, чем ожидалось, в связи с чем запуск коворкинга был отложен почти на 3 месяца. Команде пришлось нелегко в этот период. Многие резиденты оплачивали места заранее, и им хотелось скорее сесть в коворкинг.

Игорь Шулинин: «Мы провели большую работу не только по привлечению новых клиентов, но и по сохранению уровня лояльности тех, кто вместе с нами ждал открытия с абонементами на руках. Из этой ситуации удалось извлечь ряд важных уроков, чтобы оптимизировать затраты по времени и средствам на будущих объектах. И я считаю, что нам это удалось, – на второй площадке, которая откроется в октябре в «Москве-Сити», работы идут точно по графику».

Размер стартового капитала, потраченного на проект, – коммерческая тайна. Тем не менее вложения на квадратный метр коворкинга в целом соответствуют премиальному сегменту отделки офисных пространств. Важно понимать, что в случае, когда оператор заходит в «голые стены», требуются деньги на полный цикл стройки – от замеров, экспертизы конструкций и проектирования до мебели, декора и навигации.

Игорь Шулинин: «В среднем окупаемость большого коворкинга – порядка 2,5 тысячи квадратов, при значительных вложениях в отделку и оборудование, как в нашем случае, – занимает от двух до четырех лет, в зависимости от арендных ставок, количества локаций в сети и динамики заполняемости.

Главный инструмент раскрутки проекта – digital marketing. Также активно тестируются и другие каналы, в том числе работа с блогерами, размещение наружной рекламы, активное взаимодействие с прессой.

Основные расходы на содержание коворкинга складываются из арендной платы, эксплуатации и коммунальных платежей, а также оплаты интернета, заработной платы персонала и бэк-офиса.

Игорь Шулинин: «Основная статья доходов для нас – сдача в аренду персональных офисов. В меньшей степени мы зависим от разовых клиентов. Другим источником прибыли являются дополнительные услуги, в первую очередь, такие как аренда переговорных и конференц-зала».

Так как команда проекта не делает упор на привлечение разовых клиентов, то нет необходимости высчитывать такой показатель, как «средний чек». Если говорить про те критерии, которые замеряются, то это средний размер компании-арендатора, который на данный момент составляет 5 рабочих мест, и средняя стоимость места – 12 тыс. рублей. Каждый день может прийти разное количество посетителей, но на данный момент коворкинг заполнен примерно на две трети. Общее количество рабочих мест – 400.

Workki НЕО ГЕО с июля работает 24/7 каждый день, и такой режим будет сохраняться во всех локациях сети. Наибольший пик посещаемости приходится на время с 12.00 до 20.00 – в это время коворкинг заполнен на 70-90% от общего числа резидентов. Люди в общей массе не съезжают из коворкинга «на праздники» – они арендуют места надолго. Хотя лето считается «низким» сезоном, а весна и осень – «горячим».

Эффективный формат

Игорь Шулинин: «Основные наши клиенты – это небольшие компании и подразделения крупных корпораций, а также стартапы. Но, безусловно, есть и фрилансеры. Что касается сотрудников, то для коворкинга, где размещаются 400 резидентов, оптимальный персонал – три комьюнити-менеджера и один технический специалист. Из оборудования необходим, как минимум, роутер (улыбается). Как максимум – интегрированная в онлайн-интерфейс IT-инфраструктура с бесшовным Wi-Fi, телефонией, системой печати и сканирования документов, системой пропусков и идентификации пользователей и т.д. Возможности для автоматизации большие, несмотря на то, что в России это слабо развито: многие решения приходится локализовать и буквально «допиливать» на коленке».

Подводные камни, по словам Игоря, есть в каждой сфере, будь то IT, бухгалтерия или административный блок. На стыке всего, пожалуй, управленческий учет, который буквально приходится изобретать, поскольку нет готового решения для такого вида бизнеса. Существующие западные варианты, к сожалению, не адаптируются в России.

В России рынок коворкингов еще не сформирован. Из примерно 100 существующих площадок большая часть очень индивидуальные или совсем маленькие, так сказать, «каморкинги».

Игорь Шулинин: «В Лондоне, например, более 900 площадок, и большая часть из них достаточно большие – свыше 1000 квадратных метров. В Москве конкуренция ощущается только на уровне маленьких операторов – до 1000 квадратов – и в низком ценовом сегменте. А с точки зрения эффективности монетизации коммерческой недвижимости этот бизнес на 20-30% эффективнее классической сдачи офисов в аренду. Он и заполняется быстрее, и денег больше приносит».

Workki в цифрах и фактах

Дата открытия

Первый коворкинг – 1 апреля 2017 г.; второй – октябрь 2017 г.

Площадь

2,5 тыс. кв. м.

Окупаемость проекта

2-4 года.

Средняя стоимость места компании (5 рабочих мест)

12 тыс. рублей в месяц.

Общее количество рабочих мест

400.

Режим работы

Круглосуточно, без выходных.

Персонал

Три комьюнити-менеджера и один технический специалист.

Дарья Березина

Обозреватель «Жажды»

Юрий

Тема реальная, но с запозданием годика на три-пять. Цены получились реальные, подъемные для микро компаний, а таких много. Но все же это появилось, а еще есть мысли как это можно унифицировать. Всем-успехов!

0