Илья Рыжов: «Недвижимость – один из самых стабильных и наименее рисковых активов!»

– Расскажите, пожалуйста, немного о своей жизни до того, как вы стали заниматься недвижимостью.

– Когда-то давно, в студенческие годы, я работал тренером по плаванию. Но потом наступили лихие 90-е, и моя тренерская зарплата превратилась в тыкву. А мне всегда хотелось хорошо зарабатывать, иметь свою квартиру, путешествовать. В общем, планов было много, и, чтобы их осуществить, я стал перегонять автомобили из-за границы. Тогда дела пошли в гору, но однажды я попал под крутой замес и остался без машин, денег и с долгом в $10 000. Для того времени сумма была астрономическая! Тогда же в Петербурге начали открываться первые агентства недвижимости, я решил попробовать.

– Помните тот момент в жизни, когда вы осознали, что у вас талант к продаже недвижимости?

– Я сразу понял, что это мое! Мне всегда нравилась работа с людьми, помогать им решать сложные задачи и побеждать – прошлое тренера всегда со мной.

– Какие сложности препятствовали вам на начальных этапах предпринимательской деятельности?

– Большой сложностью в середине 90-х было отсутствие определенных устоявшихся правил на рынке недвижимости. Рынок только переживал стадию становления. В основном это касалось взаиморасчетов: не было депозитариев, не было возможности рассчитаться с использованием банковского аккредитива. Взаиморасчеты, как правило, проводились с помощью агентств. Покупатель вносил все деньги в агентство недвижимости, и оно являлось гарантом сделки до момента регистрации, перехода права собственности и после регистрации уже осуществляло выдачу этих денег продавцу.

Еще сложностью было отсутствие какого-то единого информационного пространства или специализированных порталов, таких как «Авито» или «Циан». Тогда еще ничего этого не было. В Санкт-Петербурге основным источником информации было периодическое издание «Бюллетень недвижимости». Он выходил по четвергам, и все с нетерпением ждали его выхода. Слава богу, в то время наш офис находился рядом с редакцией этого еженедельника. Мы буквально охотились за ним, стараясь получить этот журнал одними из первых. Сначала он был тоненький, потом стал толстенным, а в нем нужно было быстро сориентироваться и срочно первыми позвонить клиентам.

А еще тогда клеили объявления на столбах, чтобы найти квартиру в каком-то конкретном районе. Работали специально обученные люди или даже сами агенты. Сейчас, конечно, это делают, но крайне редко. А тогда это было нормальное дело: обходили микрорайон, клеили объявления «куплю квартиру в вашем доме» или «куплю однокомнатную квартиру в вашем районе» и телефоны.

Вот такой был обмен информацией. И это, конечно, сильно осложняло и тормозило рабочий процесс.

– Вы прошли достаточно долгий путь, прежде чем стать экспертом в сфере недвижимости. Расскажите про знаковые и самые интересные этапы вашего становления: где работали, что продавали. Может, были какие-то интересные случаи в вашей работе?

– Начинал я обычным агентом в одном из самых известных питерских агентств недвижимости «Итака», затем работал управляющим ТД «Сигма», генеральным директором строительной компании «СоюзЭнергоСтрой». А сейчас занимаюсь управлением активами.

Я подбираю варианты недвижимости под разные цели: для бизнеса, постоянного проживания либо для инвестирования с целью получения дохода.

• В 2008 году на продаже квартиры в стройке от финского застройщика «ЮИТ» я заработал 85% годовых.
• С 2011 по 2017 год я реализовал масштабный проект — продажа имущественного комплекса крупного предприятия (территория более 50 Га). Изначально собственник хотел получить от продажи $17,5 млн. Я предложил разделить площадку и продавать частями – это увеличило прибыль кратно. В итоге, по частям предприятие было продано за $75 млн. Собственник на протяжении 7 лет получал по 45% в долларах!
• В 2015 году на продажах студии мои клиенты получили 46% годовых с каждой сделки.
• В 2020-2021 за два года я заработал 100% на вложенные деньги.

Была у меня очень интересная история, которую до сих пор вспоминаем.

Как-то мы расселяли большую коммуналку в старом фонде на Васильевском острове. Красивая была, с двумя каминами, с двумя печками. И в одной из комнат с камином жила бабуля. Мы показывали ей, наверное, вариантов десять, вроде бы всё ей там должно было подойти – она выезжала из своей комнаты в двухкомнатную квартиру.

Но ей то одно не подходит, то другое не нравится. Квартиры, как обычно, подбирали от более дешевых, постепенно увеличивая бюджет. В итоге выбрали квартиру в кирпичном доме, великолепное состояние, с ремонтом. И уже накануне сделки она мне звонит и говорит: «Знаете, Илья Валерьевич, всё в этой квартире хорошо, всё мне там нравится, но вот душа не лежит». Злой был тогда ужасно!

В итоге приехал с утра к ней домой, поговорили, согласилась. А потом говорит: «Хорошо, поеду, но мне хотелось бы взять с собой мой дубовый паркет». Похохотали, конечно, и не разрешили бабуле паркет забирать. Вот такая вот была история.

– Что такое инвестиционная недвижимость?

– Это недвижимость, которую покупатель приобретает не с целью проживания в ней, а с целью получения дохода. Инвестиционная недвижимость предполагает два основных способа получения дохода:

• доход от разницы между ценой покупки и ценой продажи;
• арендный доход.

Возможен и третий вариант – сочетание обоих способов. Например, недвижимость покупается и в течение пары лет сдается в аренду. Одновременно происходит удорожание объекта (при условии нормального развития рынка). Соответственно, помимо дохода от аренды, при его продаже вы получаете сумму больше, чем при покупке.

– Сейчас вы работаете как эксперт по подбору инвестиционной недвижимости в Турции. Расскажите про главные особенности своей деятельности и объясните в двух словах, почему этим выгодно и перспективно заниматься?

– Во-первых, недвижимость – один из самых стабильных и один из наименее рисковых активов.

Во-вторых, рынок недвижимости во всем мире существует испокон веков и дальше будет существовать. Кризисные явления, конечно, бывают, но всё равно рынок движется вверх. И есть спрос, а сейчас, в условиях снижения валютного курса, – особенно. На финансовых рынках ситуация непонятная. Поэтому инвестиции в недвижимость перспективны, это действительно хороший актив. Многие переходят в недвижимость, отказываясь от каких-то других вариантов инвестирования.

– Какие основные навыки в себе нужно развить, чтобы эффективно продавать недвижимость?

– Прежде чем принять решение и что-то предложить клиентам, я долго и очень внимательно анализирую рынок. И достигнутые результаты — это не стечение обстоятельств, а кропотливая работа, включающая в себя обязательный финансовый анализ и маркетинг. Естественно, чтобы совершать такие сделки, необходимо учитывать финансовые и юридические моменты. Нужно хорошо знать рынок, технологии строительства, разбираться в квартирографии, понимать удачный момент для входа в проект и выбирать время выхода. Также необходимо четко определять возможные риски для их минимизации. Плюс важна скорость реагирования на выгодное предложение. И всё это я могу, умею, практикую.

– Назовите, пожалуйста, три фактора, которые влияют на успешность продаж в сфере недвижимости?

• Знание предмета, т.е. знание самого рынка (локальный рынок страны или региона, где вы занимаетесь продажами), знание тенденций на этом рынке, знание районов, преимуществ, характеристики каждого района, специфики объектов недвижимости и т.д. (например, подобрать квартиру, которая будет хорошо сдаваться в аренду круглый год);
• знание правовых основ и техники продаж;
• знание психологии людей.

– Учитывая текущую ситуацию в России и мире, выгодно ли сейчас инвестировать в недвижимость?

– Да, инвестирование сейчас находится на пике своей популярности – платформ и компаний огромное количество. Безусловно, недвижимость – одна из самых безопасных сфер, в которой можно получать хороший доход с минимальными рисками. Но, как и везде, тут нужно знать свои нюансы и подходить грамотно. А ещё лучше, опираясь на помощь наставника-профессионала.

Учитывая текущую ситуацию, в РФ сейчас невыгодно инвестировать. Если нужна квартира «для жизни» или вы – чиновник и не имеете возможности воспользоваться преимуществами инвестиций в зарубежную недвижимость, то можно покупать. И то, я бы советовал подождать немного – скорее всего, цена еще снизится.

А вот зарубежные дружественные страны интересны (Турция, ОАЭ). Но в ОАЭ выше порог входа и, соответственно, меньше инвестиционная привлекательность, да и климат там тяжелый для круглогодичного проживания.

– Были ли у вас «падения» в вашей профессиональной деятельности? И если были, то как вы себя мотивировали, чтобы подняться и идти дальше?

– Кризис 1998 года – всё остановилось, продаж практически не было. Но я понимал, что за каждым спадом рано или поздно наступает рост, за каждым снижением активности неминуемо последует ее повышение: рост цен, повышение покупательской способности. На время этого кризиса я просто занялся обучением и повышением уровня своих знаний.

Еще в 2009 году был кризис, и на какое-то время операции на рынке недвижимости резко сократились. Мы, получив такую возможность, решили поехать с семьей в давно знакомый Таиланд. Только раньше мы ездили как туристы, а тогда появилась возможность провести там больше времени. Естественно, мы начали изучать рынок – чем еще заниматься? В общем, изучали, изучали и решили, что смысла работать там нет. Анализ показал, что этот вариант инвестиций несет высокие риски – покупка земли иностранцами возможна только с применением мутных «серых» схем.

В целом, я понимаю, что рынок недвижимости вечен. Безусловно, бывают какие-то кризисы, но это время всегда можно провести с пользой: заняться обучением, изучением новых возможностей. А со временем всё обязательно вернется на круги своя.

– Какие советы вы дали бы начинающим риелторам, которые хотят добиться успеха?

– Самые простые: учите матчасть, как говорили в армии. Изучайте рынок, локации, районы, объекты, улицы. Учите психологию и укрепляйте свою нервную систему. Учитесь находить индивидуальный подход к каждому клиенту. И, конечно же, постоянная практика – всё приходит с опытом.

– Как вы относитесь к тайм-менеджменту? Практикуете ли эту технику в своей деятельности?

– Тайм-менеджмент в нашей работе просто необходим. Встречи с клиентами, посещение различных инстанций – без четкой организации своего времени вряд ли получится работать эффективно.

– Ваша работа мешает личной жизни?

– Моя работа никогда не мешала личной жизни, так как я сам распоряжаюсь собственным временем, сам выстраиваю свой рабочий день.

– Есть ли у вас хобби?

– Плавание, и предпочтительно в природных водоемах.

– Ваши планы на ближайшее будущее (личные и связанные с работой)?

– Углубленное изучение турецкого языка.

– Как говорится, жизнь – это не те дни, что прошли, а те, что запомнились. Какой день (дни) в вашей жизни вы и через много лет будете помнить в мельчайших деталях?

– День, когда я возвращался со службы в Советской армии. Прошло очень много лет, но я до сих пор помню те чувства счастья и свободы, которые меня переполняли с момента посадки в поезд и до прибытия на Финляндский вокзал тогда еще города Ленинграда.

Блиц-опрос

Ваша основная черта характера?

Умение находить компромисс.

Какие качества вы цените в людях?

Обязательность и умение держать слово. Для меня это принципиально.

Ваши источники вдохновения?

Исторические примеры судеб людей, которые показывали, как человек может себя преодолеть в разных ипостасях; люди, которые проходили через колоссальные трудности, получали ранения, увечья и добивались в этой жизни успеха, несмотря ни на что.

Ваше жизненное кредо?

Верность данному слову, если дал слово – держи! Обязательность – это репутация, и она очень важна. Сначала ты работаешь на свою репутацию, а потом она на тебя.

Любимая книга, фильм?

Их очень много. Фильмы – советский кинематограф. Книги – классика.

Кто для вас является авторитетом в мире бизнеса?

Андрей Разин. Он очень талантливый предприниматель. Я смотрел его интервью, смотрел автобиографический фильм «Ласковый май». Он находил очень нестандартные решения, двигаясь к своей цели.

Какое путешествие вам запомнилось больше всего?

Первая поездка в Таиланд, тогда всё казалось необычным, удивительным. Всегда вспоминаю ее с теплотой.

Что для вас значат деньги?

Деньги – это, прежде всего, возможности.

Через 10 лет я буду…

…надеюсь, что через 10 лет я стану гуру в своем деле.