Василий Минаев: «Жажда бизнеса – это желание приключений, достижений, преодоления себя, работы и наслаждение результатами!»

– Кем вы мечтали стать в детстве и чем занимались до того, как пришли в бизнес?

– В детстве мне нравилась строительная техника – игрушечные грузовики, самосвалы и большие кучи песка, в которых можно создать целый город для игры. Чёткого понимания, кем хочу быть, у меня не было.

С 15 лет я плотно занялся парусно-гребным многоборьем. Мы сами готовили, ремонтировали лодки, тренировались, ходили в походы и участвовали в соревнованиях. Этим я занимался всю старшую школу и начало университета. На втором курсе я пошел работать в агентство недвижимости, потому что после знакомства с книжками Роберта Кийосаки у меня появилась мечта об инвестициях и собственной арендной недвижимости, но не было никаких предпосылок и понимания рынка. После полугода работы в агентстве я решил, что всему научился, и стал работать сам как агент и вскоре открыл свой первый бизнес – агентство недвижимости.

– Почему вы выбрали именно инвестиционную нишу?

– Меня вдохновляет идея, что можно один раз приложить усилия, создать проект или купить недвижимость, а потом получать результаты (доходы) много лет. Так я увеличиваю многократно стоимость своего времени. Кроме этого, я люблю делать одни и те же вещи много раз подряд. Мне интересно в чём-то разобраться, сделать это один или два раза, а потом мне нужно это кому-то передать – сотрудникам или ученикам, а самому брать следующую, более сложную и амбициозную задачу.

Кроме этого, в инвестициях всегда встречаются люди с деньгами и люди с идеями. Я всегда причислял себя ко вторым, у меня как у предпринимателя всегда было много идей для бизнеса, а по мере того, как появлялись собственные деньги, я начинал мыслить всё более масштабно.

– Ваши первые шаги в этой деятельности были успешными?

– На удивление – да! Моей первой инвестицией в недвижимость была комната в коммуналке, купленная в ипотеку, которую я оформил на отца. Я разделил комнату на две маленькие комнаты и сдал в аренду. На весь проект я потратил 120 тысяч рублей своих денег. Мой чистый доход равнялся 5 тысячам в месяц после оплаты ипотеки. Сумма незначительная, но я был крайне доволен! Одним из факторов успеха стало то, что я нашёл человека, кто уже инвестировал таким образом, купил у него обучение и потом повторил его опыт. В других сферах инвестирования мне обычно везло меньше – я из тех людей, кто покупает биткоин на пике, а продает на дне.

– Есть ли какие-то универсальные правила выгодного инвестирования в недвижимость?

– Да, конечно. Первое правило – это анализ спроса. Если вы планируете сделать несколько квартир-студий для сдачи в аренду – посмотрите, почем сдаются аналогичные варианты сейчас. А лучше – разместите объявление о сдаче в аренду и посмотрите, кто вам звонит и что спрашивает.

Второе – покупайте ниже рыночной цены, продавайте или сдавайте выше рыночной цены. Вроде бы звучит банально, но сколько инвесторов погорело на том, что они на старте переплачивали за место / состояние / вид из окон, а потом у них не складывалась экономика проектов. Здесь есть два вектора для работы: вы можете находить такие диспропорции на рынке – например, мы покупаем дома, которые потом делим на квартиры, очень дёшево за квадратный метр, потому что покупаем оптом дёшево (здесь нет нашей заслуги, они и так продаются недорого), а сдаём в розницу, дорого. Либо вы можете создавать такие диспропорции: например, вы купили объект по нижней границе рынка, улучшили его, сделали ремонт и потом продали или сдали в аренду, также работает и редевелопмент, когда помещениям придумывают новое назначение.

Третье – считайте цифры. Учитывайте все возможные расходы и делайте расчёт для негативных сценариев. Не покупайте недвижимость, если она генерирует для вас отрицательный денежный поток (например, с надеждой на рост цены в будущем) – это большая ошибка. Даже околонулевой денежный поток – это большой риск для вас. Выбирайте проекты, где положительный денежный поток будет существенным. Например, если платёж по ипотеке 100 тысяч рублей в месяц, то недвижимость должна приносить вам хотя бы 200 тысяч дохода.

– В каком состоянии находится инвестиционный бизнес в России на данный момент? Как вы считаете, в каких направлениях следует его развивать?

– События 2022 года сильно испортили общий деловой и инвестиционный климат. Фактически, российский рынок перестал быть международным. На рынке недвижимости сейчас можно находить хорошие возможности и сделки, так как есть продавцы, которым нужно забрать капитал, и они готовы делать хорошие скидки. Также я вижу, что сохраняется спрос на аренду, на загородные отели и туристические объекты в регионах.

В целом, сейчас есть однозначный тренд на развитие регионов, причём движущей силой здесь являются предприниматели. В моём окружении есть владельцы франшиз, которые открыли за 2022 год много точек в разных регионах и продолжат делать это и дальше, также я вижу бум на загородные отели, базы отдыха и другие средства размещения, так как внутренний туризм растёт очень быстро.

– Вы владеете несколькими доходными объектами недвижимости. Как текущая ситуация в России и мире повлияла на доходность этих инвестиций?

– Я работаю с недвижимостью в сегменте «эконом» и «комфорт». Это мой осознанный выбор, так как дешёвый сегмент более устойчивый в кризисных ситуациях, к тому же в России есть очень широкая клиентская база именно на продукты низшего ценового сегмента, и пока нет тенденции к изменению ситуации.

Другими словами, рынок аренды естественно отреагировал на внешние события временной просадкой – часть арендаторов уехала, некоторые выжидали, и заняло некоторое время, чтобы найти новых арендаторов, иногда приходилось делать скидки. В среднем по году доходность снизилась, но к текущему моменту мы смогли выйти на наши стандартные показатели дохода и загрузки.

~ Как страх формирует рынок недвижимости?

– Страх тормозит развитие рынка недвижимости. Некоторые продают с дисконтом, потенциальные покупатели откладывают покупки и не спешат брать новые ипотеки. К сожалению, тут получается обратная синергия, «эффект стоп-крана» – когда очень жёстко и некомфортно снижаются одновременно объёмы и цены, при этом ЦБ борется с околонулевыми ставками и повышает первые взносы, чтобы снизить риски для банковской системы, при этом снижает в целом доступность ипотеки.

– Апартаменты или обычное жилье? Что выгоднее?

– Если не вдаваться в детали, апартаменты выгоднее. В то же время апартаменты сейчас не являются самым выгодным выбором для инвестора.

– Стоит ли сейчас вкладываться в зарубежную недвижимость?

Зарубежная недвижимость – это тренд 2022-2023 года. Инвесторы поняли, с одной стороны, что нужна диверсификация, и в то же время много людей уже распробовали для себя высокие доходности и прибыль в валюте. Те, кто много лет подряд инвестировал в новостройки в России, начали делать примерно то же самое в Турции, Дубае и на Бали.

– Как повлиял кризис на гостиничный бизнес? Выгодно ли сейчас открывать апарт-отели в России?

– Как я говорил ранее, объёмы внутреннего туризма растут, этому способствовало закрытие границ во время пандемии и после. Но важно понимать, что внутренний туризм развивается не только из-за отсутствия альтернатив, но и благодаря действительному интересу жителей к путешествиям по своей стране. Сейчас однозначно выгодно открывать новые места размещения в регионах.

– Как вы считаете, больше пользы приносит самообразование или учёба в высших учебных заведениях?

– Для меня учёба в школе и университете – это время накопления потенциала и время для развития общего кругозора. На эту основу потом можно легко добавить нужные практические навыки. В то же время важно параллельно развиваться в направлении, которое тебе интересно, выбрать ту нишу, в которой ты хочешь стать профессионалом. Важно помнить, что вместе с фундаментальными знаниями университет формирует убеждение, что образование – это сложно и долго. На самом деле, образование может быть быстрым, лёгким, интересным, и оно должно давать ощутимый результат как можно быстрее.

– Были ли у вас «падения» в профессиональной деятельности? И если были, то как вы себя мотивировали, чтобы подняться и идти дальше?

– Да, у меня были падения – я закрывал агентство недвижимости, когда не видел в нём перспективы и результатов. Я прошёл через долги, разборки с кредиторами и суды. С одной стороны, меня мотивировала необходимость закрыть обязательства; с другой стороны, у человека есть естественная потребность вернуться к тому уровню жизни, который он когда-то попробовал. Именно поэтому, когда ты один раз научился сам зарабатывать деньги, ты знаешь, что этот навык остаётся с тобой, и ты в любом случае сможешь заработать. Всегда важно помнить, почему ты вообще начал заниматься бизнесом. Ради этого ты начинаешь снова и снова.

Ещё мне очень помогает мысль, что мне будет достаточно сделать один успешный бизнес, который перекроет все неудачные попытки. И чисто статистически, если предыдущий бизнес был неуспешным, у следующего больше шансов выстрелить (конечно, если делать выводы и не повторять ошибки).

– Как вы относитесь к тайм-менеджменту? Практикуете ли эту технику в своей деятельности?

–У меня были разные периоды в моей жизни, иногда я более жёстко следовал принципам тайм-менеджмента, иногда не следил за графиком совсем. Для разных задач хороши разные средства, и тайм-менеджмент – это один из них.

Сейчас я придерживаюсь принципа, когда у меня есть ключевые организующие задачи в моём календаре, причём это не только деловые встречи или звонки, это может быть время с семьёй, тренировка или путешествие. В дополнение к этому у меня есть список регулярных задач, не привязанных ко времени, и просто список текущих дел. Я могу их выполнять либо по порядку, либо расставляя в календаре на день.

– Как вы любите отдыхать? У вас есть хобби?

– Я люблю путешествовать и быть на природе. Мне нравятся пешие прогулки, длинные поездки на автомобиле. Кроме этого, я люблю парусные яхты – это моё хобби на всю жизнь! Мне интересно всё, что связано с морем и парусами – я пробовал виндсёрфинг, сёрфинг, кайт. И есть ещё много вещей, которые в планах!

– Поделитесь своими планами на ближайшее будущее (личными и связанными с работой).

– Недавно я стал отцом, это внесло определённые изменения в мой стиль жизни. Сейчас я нахожусь на Бали с семьёй. По планам мы будем здесь еще некоторое время. Сейчас я активно развиваю свой бизнес как эксперт по доходной недвижимости – веду клиентов в личном наставничестве. Также изучаю зарубежные рынки недвижимости, нахожу новые стратегии и объекты для инвестирования.

На ближайшие пару лет в моих планах – создать несколько доходных объектов в Европе. Как я говорил ранее, мне интересно делать новые проекты самому, чтобы потом я смог поделиться лучшими стратегиями со своими подписчиками и учениками.

– Для вас что-нибудь значит словосочетание «жажда бизнеса»?

– Бизнес – это приключение, поэтому жажда бизнеса – это желание приключений, достижений, преодоления себя, работы и наслаждение результатами.

– Как сказал один мудрец, жизнь – это не те дни, что прошли, а те, что запомнились. Какой день (дни) в вашей жизни вы и через 30 лет будете помнить в мельчайших деталях?

– К счастью, таких дней достаточно много, назову несколько из профессиональной деятельности. Это и первые большие комиссионные, и продажа бизнеса, и когда первый раз приехал смотреть свой будущий доходный дом, и первая продажа своего наставничества.

Блиц-опрос

Ваша главная черта характера?

Умение собраться и сделать.

Какие качества вы цените в людях?

Искренность, благодарность, компетентность, честность.

Что вас вдохновляет?

Возможности, красивые вещи, природа.

Ваше жизненное кредо?

Быть верным себе!

Ваша любимая книга и фильм?

Книга – «Беседы с Богом: необычный разговор», фильм – «Хозяин морей».

Кто для вас является авторитетом в мире бизнеса?

Аяз Шабутдинов, Оскар Хартманн, Дональд Трамп.

Какое путешествие вам запомнилось больше всего?

На машине через Новую Зеландию с севера на юг и обратно.

Вы считаете себя богатым человеком?

Нет.

Что для вас значат деньги?

Это ресурс и возможности. Ещё мне нравится выражение, что деньги – это аплодисменты мира.

«Через 10 лет я буду…»

…долларовым миллионером, отцом для своей семьи, наставником и востребованным экспертом!